新政落地满月房价吹高已现分析

新政落地满月 房价“吹”高已现

二套房首付比例下调、个人住房转让营业税减免年限缩短（以下简称为“3·30新政”）实施满一个月。昨天，五一“假日楼市”人满为患、参观者突破4万人次。然而，楼市火热的背后也隐含着部分烦恼，值得有关部门加强监管。

“3·30新政”推出一个月来，楼市成交量及开盘数大幅增加，更多开发商推出优惠试水市场。5月份，上海打折优惠商品住宅共计146个（含别墅）。就优惠楼盘来看，新盘优惠幅度逐渐减少甚至没有优惠，而续销盘、尾盘优惠幅度较大，以宝山某楼盘为例，4月最高优惠13万元，5月仅推出2.5万元的优惠，新政后，楼市涨声一片，优惠幅度收窄成为一种趋势。

上周，上海市商品住宅市场成交面积37.44万平方米，较前周（4..19）上涨超三成，并连续两周成交量上扬均在三成左右，较去年同期相比有90.64%涨幅，创下五年同期成交量的最高值。

楼市成交量持续攀升，不仅受房企的推盘量影响，也反映出申城二手房交易日益活跃起来。自2014年以来，上海二手住宅的挂牌量一直处于滑坡的态势。“3·30新政”的营业税减免年限的缩短，强势激活了房东的挂牌意愿，对于意图置换的业主而言，政策的调整令其置换计划提前，申城多个区域的二手房挂牌量增幅在30%至50%左右。4月份，上海二手房成交量预计在3万套以上，市场需求得到了大幅度释放。

为支持居民自住和改善性住房需求，这是“3·30新政”的主要目的之一。对于上海等一线城市而言，“3·30新政”更多的是提振购房者对于市场预期，影响其入市的积极性。在“限购”政策未放松的背景下，“3·30新政”对于购房者的心理预期要大于其实际作用。信义房屋分析师陈丽娜表示，新政出台已满月，申城的刚需型、改善型置业均出现明显提升，从这方面来看，“3·30新政”的部分预期已经达成。

在首套房未结清的情况下，二手房贷款可享受四成首付是“3·30新政”的另一项重要内容，被认为对于改善型需求有着较大的助推作用，不过该项政策至今依然遇冷。据德佑链家贷款管理部介绍，在新政颁布初期，只有兴业、民生等少数银行低调执行了该项政策，工商银行在4月下旬跟进，成为了首家执行该政策的一线大型银行。即便如此，仍然无法有效刺激该项政策的热度，二套房首付四成、房贷执行1.1倍上浮利率依然有着明显劣势；另一方面，大部分银行将享受二套四成首付的房源限定为普通住宅，进一步降低了政策的适用范围。虽然近期央行的降准大量释放流动性，可能使得二套房四成首付的政策在各大银行全面铺开，但是，购房者不热衷这种购房方式主要是出于实际利益而作出的选择，如果继续保持上浮利率，意味着购房者的还贷压力被大大加重，即便全面铺开或难改政策遇冷的局面。

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