摩根大通中国开发商有能力抵御寒冬.蹭飞

在对中国主要房地产开发商进行了现金流的压力测试后，摩根大通在2月27日发布的中国房地产报告中得出结论称，即使所有地方政府措施都严格执行与落实，中国开发商的现金流也足够抵御今后几个月内的恶劣市场环境。

在中央政府1月末开始进一步收紧房地产市场政策后，中国主要城市也开始不断推出地方性住房限购措施。报告指出，住房限购措施加上更高的抵押利率，可能会使一手房销售量比2010年4季度下降40%-60%。由于多数开发商95%的现金流都来自于住房销售，不少人开始担心中国的房地产开发商是否能够抵御住本次楼市的销量“寒冬”。

摩根大通认为，由于自去年4月以来房地产市场政策就在收紧，因此开发商整体而言已经早已做好了准备。多数开发商已经从公开市场融到资金，也已在过去两个月中取得了强劲的销售业绩，因此开发商普遍拥有强劲的现金头寸。

在对中国19家主要大型房地产开发商进行压力测试时，摩根大通的基本情景假设为开发商的销售量仅保持10%增长，这一增速比开发商自身的目标要低15%。

基于这一假设，如果开发商销量增速比这一预期还要低10%的话，开发商仍能够取得现金流收支平衡。即使在销售比预期低 0%的情况下，开发商的现金水平仍然足够强劲到弥补资金缺口。

总而言之，摩根大通的压力测试结果显示，中国主要开发商能够承受今后几个月内可能出现的恶劣市场环境，即使所有地方政府都严格执行各项相关措施。

当前房地产业的紧缩政策环境以及销量很可能低于目标的情况与2008年初期或多或少有些相似。但摩根大通认为，中国的房地产开放商并不会重蹈2008年的惨败。

达到了IPx7标准尤其值得注意的是，在去年取得有史以来新高销量后，开发商普遍预计今后12个月内销量仍然会持续增加。更重要的是，开发商的财务杠杆水平很可能会比2007年底更高。

从这些方面来看，摩根大通认为，与2008年相比，中国主要开发商当时普遍感到严重的财务压力，但他们目前的处境与三年前不可同日而语：现在开发商从外部可获得的融资选项充裕、2011年现金流预算并不比去年增加很多、如今房地产项目更大更多、收益率也更高。

在财务杠杆方面，摩根大通预计，中国房地产业在2011年的财务杠杆将会在当前的开发计划上维持稳定。其中，（,,）（）和（,,）（0081 .HK）可能会计划降低杠杆率，而（,,）（0 ）、（,,）（0 8 .HK）、（,,）（）则可能需要进一步增加财务杠杆。

然而，开发商也可能会继续买地，尤其是那些手头仍然持有较多现金的开发商，因此财务杠杆仍然有上行风险。但总体而言，开发商仍然会小心谨慎，并将财务杠杆保持在80%-100%以下。

从具体企业而言，摩根大通更看好那些拥有强劲资产负债表和现金头寸的开发商，尤其是那些提供高质量楼盘从而能够在市场上脱颖而出的公司。该行最看好万科（A）、龙湖地产、（,,）（0181 .HK）。