从融资到拿地中国房地产难以突破的简单模式.鼓励

田新杰

开发商今年迸发出来的购地热情，易居（中国）控股有限公司董事局主席周忻深有体会，从去年年底开始，越来越多的企业土地蠢蠢欲动。“尤其是近期，有钱的企业都想拿地，一是目前土地成本较两年前低，二是通过新增土储，向外界传递企业资金实力信息，增强投资者信心，当然也是开发商在土地储备节奏方面的需要。”

同时，一个新的课题摆在了中国地产业面前，新一轮的拿地潮中，“融资—拿地”的固有模式被越来越多的“泡沫论”质疑，这样的模式只是简单的重复？

国金证券首席经济学家、上海交大海外学院金融所所长金岩石认为，中国的房地产业正处于初级阶段，这个周期至少需要几十年，在这个周期中，融资—拿地的发展模式是基本特征，不可能完全背离这一模式，但可以通过融资创新、风险控制等努力，优化这种发展模式。

轮回：新一轮融资购地

今年4月底，广义货币供应量M2的增速上升到26％，这是中国10多年来未有的速度。

“放在平常的年份，广义货币供应量M2增速26％，那不是经济过热的概念，而是经济很热的概念。”首创集团总经理刘晓光在看待已经起步的新一轮融资—拿地潮时，将核心注意力放在货币供应量。“货币供应量加大，通货膨胀预期加大，资产价格上升，在不同资产价格上升的曲线当中，可能地产价格上升的曲线会更高一些。”

结果双双飞出赛道退出了金牌的争夺。渔翁得利的中国队以6分38秒567的成绩幸运夺冠有了充足的货币供应量支撑，开发商拿地热情高涨。近日，上海复地集团披露，公司斥资2.921亿元购得天津一幅住宅用地，拟用作兴建住宅及公寓。与此同时，复地此前还宣布拟在内地发行公司债券，总金额不超过19亿元。

上海复地集团董事长范伟透露，复地希望能在今年买到合适的地块，重点以目前公司已进入的城市为扩容区域，做大、做深。但不会高价拿地，控制成本，量力而行。

“今年开发商会更理性，地王、标王不会像2007年那样频繁。”上海城开（集团）有限公司总裁倪建达指出，如果土地价格太高，大多数企业不会尝试冒险，毕竟前两年高价拿地企业现今的尴尬例子，活生生摆在面前。

模式创新需要企业突破

金岩石借鉴国际发达国家的房地产发展规律指出，一个国家城市化从约 0％上升至70％以上的漫长时期，就是这个国家房地产业发展必须经历的初级阶段。而中国正处于这个阶段。“这个阶段房地产发展的基本模式就是融资—拿地，行业发展的核心指标是土地购置率和新房开工率。开发商的主要赢利来源是通过获取更多土地溢价。”

也就是说，中国房地产发展的阶段，注定了不可能根本改变融资—拿地这一基本模式，而只能在这个模式中进行个体的调整，使个体企业获得更好的投资回报。

“近期开始，部分地区土地市场温度快速上升，土地价格出现较快上涨，对大多数没有提前采取动作的企业而言，此时拿地还是缓一缓等待时机，也是不小的考验。”范伟坦言。

这种抉择的题中之意，除了企业自身发展节奏所需外，还有在行业中维持并占据一席之地这一因素。易居房地产研究院院长张永岳指出，在这新一轮的融资—拿地潮中，企业会因不同的策略而成败差异，重排业内座次，核心则是行业格局的重新调整。

在新一轮的调整中，行业集中度正在不断提高，这一趋势给许多中小企业、甚至是一些本地老牌房地产企业带来了不小压力。

“在传统银行贷款之外，积极寻求上市、发行债权、引入外资基金以及积极参与酝酿中的REITS等丰富的融资渠道，已经成为大部分企业的发展共识。”范伟指出。