房企资金链吃紧到期债务是现金流10倍生存

房企资金链吃紧， 000亿房地产集中到期

今年地产信托产品月均发行量大降四成，长短期收益率倒挂，显示房企短期资金紧张

在调控不放松的背景下，房企正面临这边销售不景气、那边债务滚滚而来的窘境。仅在房地产信托方面，就面临集中兑付的危机。有关统计显示，今年房地产信托约有 062亿本息到期，陆续从 月开始进入偿付高峰。其中2012年到期规模较大的有、万科、、、等，分别为44亿元、4 亿元、24亿元、20亿元、18亿元。从信托还款占现金比例看，相对偿付压力较大的有阳光城、中华企业，分别达到了1111％和4 7％。

●地产信托三月起进入偿付高峰

根据申银万国日前发布的一份房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托本息共到期20 7亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，则共有约 062亿本息到期，陆续从 月开始进入偿付高峰。2009年以来，房地产信托品的预期收益率不断攀升，成为信托产品中收益率最高产品，伴随着收益率的上涨，房地产集合信托业几乎爆炸式上涨，其占全部集合信托的比例曾一度达50％以上，发行规模也由2009年月均 6亿增至年的月均19 亿左右。

随着房地产信托产品的集中到期，开发商的兑付压力开始加大。从目前来看，房企临近到期出现兑付风险的案例开始增多。据报道，继天津信托1月 0日发布公告称，其2009年11月发行的正元投资·集合资金信托计划，于2012年2月10日提前终止后，近日中融信托又发布公告，将原定在2012年4月28日到期的“中融-华夏孔雀城集合资金信托计划”，于2012年2月8日提前终止。

●地产信托回报率仍诱人

据悉，在房地产上市公司发行的信托产品中，2012年到期的信托产品达61个，到期规模为 18亿元，从 月开始进入偿付高峰。其中2012年到期规模较大的有中华企业、万科、金地集团、福星股份、阳光城等，分别为44亿元、4 亿元、24亿元、20亿元、18亿元。从信托还款占现金比例看，相对偿付压力较大的有阳光城、中华企业，分别达到了1111％和4 7％。 不过，申银万国在其研报中称，由于信托产品在发行前已采取了较为严格的风险控制措施，房地产的资产价值作为抵押品的情况下，又特别选择了资质较好的房地产开发商作为融资方，整体房地产信托风险应可控。

以投资者的身份咨询用益信托的顾问时，某顾问表示，房地产信托依然是信托产品中回报率最高的，100万元资金的两年期房地产信托产品的预期年回报率在10％左右，而 00万元的预期年回报率可达到12.5％。在询问最近媒体关于房地产信托产品兑付风险的报道时，该顾问认为，目前市场对于房地产信托产品兑付风险的担忧可以理解。但他同时表示，任何投资都会有风险，而2007年至今，没有一只房地产信托产品出现过未兑现的情况。

●“马甲信托”暗藏风险

根据用益信托显示，目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款，今年发行集合房地产信托共51款。相比去年共发行409款，月均发行量已有大幅度下降近41. ％。

而从新发行的房地产信托产品来看，1至2年期的信托产品中，投向房地产领域的信托产品预期回报率仍旧最高，但值得注意的是低于 年期的产品预期收益率高于 年期及以上产品的预期收益率，也即出现倒挂现象。这表明，不少房地产企业短期资金匮乏。分析人士称，此次房地产信托预期收益率继2011年后再度出现倒挂，说明目前房企资金链非常紧张。

据悉，不少信托产品为逃避监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产收益权为包装，以关联公司的上市股权、地产等做质押，但实际投向领域却是房地产。由于这些房企通常因为资质不佳无法“光明正大”地发行房地产信托，这些“马甲信托”将为未来兑付埋下更大的风险。