高考加油地产销量步入冰点静待房价松动魏家

地产：销量步入冰点 静待房价松动 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

要点：

新房市场：成交量继续下滑，房价仍在高位僵持销量：新政效果明显，成交量大幅回落，楼市迅速步入冰点，北京部分新盘出现了零成交。其中重点城市成交量环比下跌 8%，较09年均值下跌48%，仅高出08年均值4%。一线城市下跌幅度收窄，跌幅为22%，二线城市成交量环比大跌44%。

价格：新政实施以来，楼价仍在高位僵持。本周重点城市新房均价仅下跌0.51%；二线城市下跌1.66%，而一线城市不跌反涨，整体上涨1.2 %。

库存：随着成交量进一步缩小，一线城市库存指数明显上升，本周继续环比上涨4.04%，达到92.7 ；二线城市库存指数102.4 ，环比下降1.5%；重点城市库存消化指数下降至87，降幅为5.4 %。

未来成交展望：新政影响力逐步增强，市场观望气氛加重，成交可能继续下滑。

二手房市场：公司被爆全裁员销量开始回落，价格继续走高受新政影响，本周四大城市二手房成交量明显回落，价格也有所松动，但整体仍处于僵持阶段。

政策方面：部分城市细则仍未落地5.1之前，北京出台了“京十二条”，除了严格遵守“新国十条”的约定外，在部分由地方政府把握的条款上更加严厉，如限制异地购房、一个家庭限购一套新商品房等条款的约定。上海、深圳等地的细则还没有出台，中石化带来想象空间在股改大背景和国内成品油定价机制改革隐现的情况下市场都在翘首以盼，此前传言深版细则将更为严厉，可以看出市场对地方政府的期望很高，这也给了地方政府很大的压力。

投资建议：继续观望，未到抄底时从政策来看，地方细则出台后，政策短期基本告一段落，在调控取得明显效果的情况下，短期内不会再出台更为严厉的政策，当然，在房价还没有松动并调整到位的情况下，政策也不会放松。从市场来看，政策影响正在显现，销量下滑非常严重，未来将不可避免的降价。从估值来看，目前一线地产股的PE在倍左右，但这是建立在此前较为乐观的预期下，如果销量在下半年没有多少起色，那么开发商在今年只正常的卖了4个月的房子，10年的业绩预测至少在目前预计的基础上打个“八折”，对应的实际估值大概是1 -14倍，并不是特别便宜，而11年的业绩在哪里，还不得而知。