高考加油地产房地产行业1月26日新政点评新政不改魏家

地产：房地产行业1月26日新政点评 新政不改行业运行趋势 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：温家宝总理26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，会议确定了八项具体措施。

点评：

（一）进一步落实地方政府。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

这一政策的出台将使地方政府控制房价的目标更加明确，也使地方政府的更加明确。之前的政策里面没有对地方政府对房价的控制程度做出具体要求，也就使得规定流于形式。但这次规定了制定房价控制目标的具体办法和参考指标，是一个较大进步。不过，在现行的“土地财政”制度下，地方政府显然不会把房地产勒的太死，最终的结果很可能仍然给房价一定的上涨空间。

（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健贸易顺差将达到970亿美元左右。 综上分析全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

本条旨在强调保障房建设。其中对保障房的渠道有更加细致的规定。保障房的建设对于商品房市场有一定影响，但影响有限。两者是并行的两个市场，针对的人群也不相同，因此现阶段保障房建设对商品房市场影响并不太大。

(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

营业税改为全额征收也并非新政策。2009营业税优惠政策颁布之前，二手住房一直是全额征收营业税。但2009年国家为刺激房地产市场，在营业税方面实行了两项优惠，一是将免税期限从5年下调至2年，二是营业额的认定从之前的住房转让全额变成（转让收入-购买成本）的差额。第一条优惠从2010年1月1日开始已经取消，目前第二条优惠的取消使得营业税政策恢复到正常状态，不再有优惠措施。

（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地2请务必阅读正文之后的免责条款部分人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

二套房贷首付的提高对于投机行为有一定的抑制作用。预计一线城市对于二套住房的首付和利率将提高更多，但更多的城市可能不会自主提高，仅按照60%和1.1倍的水平执行。二套首付从50%提高至60%，影响程度有限。

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