高考加油莫尼塔考虑购买能力下的刚性需求模型与分线魏家

莫尼塔：考虑8投6中购买能力下的刚性需求模型与分线城市表现 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告摘要从年的家庭收入结构变化看，收入的差异化有扩大的趋势，不利于住房需求的实现。而住房价格上，一线城市绝对房价涨幅最快。

供给结构上，由于三线及以下地产市场迅速发展，中低价格住房供给相对增加，中高价位供给相对减少。但二线城市情况相反：低端住宅供应相对减少，中等住宅供给相对稳定，而高端住房供给增加。

相对于居民家庭收入分布，高价房的供应相对较多，针对收入最高的7.2%的人群的住房面积供给约占了总供给的12.3%。中等价位的房源相对不足，低端房源中针对最底层收入人群的住宅供给也相对匮乏。

通过国际比较，中国房价的不合理性主要表现在：1.房价收入比高；2.房价涨幅长期高于租金涨幅；3.房价涨幅已经达到甚至超过了日本80年代地价的涨幅，市场繁荣的背后孕育了极大的风险。

我们通过考虑实际的购买能力来修正了我们的“理想刚需模型”。在假设了70%的极限月供收入比后，居民最大可以承受的房价收入比约为13.98倍，则一线城市中能够实际拥有住房购买能力的家庭比例为60%，二线城市为80%，三线以及三线以下城市中的比例则为95%。

在考虑了实际购买能力后，2007年仍然是全国楼市进入第二阶段的时点，但第三阶段的雷军的个人号召力、小米创始团队的豪华班底无需再赘述。时点或从之前“理想供需关系”假设下的2013年提前到2012年。分线城市看，2009年一线城市出现了54%的超额供给，二线城市的超额供给也达到了20%，而三线以及三线以下城市面临40%左右的供给相对不足。

在“有效刚性需求”框架下对楼市做“压力测试”发现，假设该按揭利率在未来累积提高了25%，一线、二线和三线以下城市可能分别有9.8%、6.3%和2.6%的家庭面临“断供”的危机。假设极限情况下有50%的投资性需求抛盘的话，一、二线城市将分别有52万和47万的抛盘量。

总量上“断供”和投资性抛盘或将在一二线城市新增近三成的额外供给。