开发商曲线融资新渠道借股权融资发信托产品生存

在开发、房地产全面收紧之后，房地产企业盯上了信托公司的股权融资。

“相比限购，限贷对开发商的影响更大，银行按揭贷款大量放不下来，影响开发商的资金链。纯粹的房地产信托，到监管部门基本批不下来。而信托公司以有限合伙人身份投资房地产企业私募股权，或投资开发商股权的项目，在审批时相对容易。”一房地产融资的业内人士昨日说。

值得关注的是，监管层尚未明文禁止上述融资方式。

一信托公司人士称，该公司正在发售的一款信托产品便是以上述方式为开发商融资。具体而言，信托公司与商成立一家独立的平台公司，以信托公司持有这家平台公司的股权为标的发行信托产品。

“这是个为项目公司融资的空壳公司，信托公司持有公司一部分股权，在此之外，项目公司不会再对外做任何借款，也不会用相关资产做抵押。”上述人士称，由于是股权投资，信托产品收益没有保底并且是浮动的，具体收益取决于项目销售后产生的利润。

而另一种信托公司以股权方式为房企融资的模式是，开发商以有限合伙制的形式发起房地产私募股权基金，信托公司则成为基金的有限合伙人（LP）。业内人士指出，由于信托公司的介入，使得房地产基金的发行更为顺畅。

值得一提的是，信托公司介入房地产基金相当于把基金的融资对象放大了4倍。根据有关规定，有限合伙制形式的私募股权基金的投资人不能超过50个，而信托产品的投资人最多不超过200人。

“信托与PE（私募股权基金）的连接，绕过了人数的限制。通过信托当独立LP，甚至突破了200人的限制。但对于这个做法，监管方迟早会打一个补丁的。”一股份制银行部负责人说，一般监管层从发现问题到出台针对性政策的时间差是一年半。