港REITs90净收入派持有者股市不好涉公开

派息率可维持在5%—7%，是银行同期存款利率2—3倍，李兆基、郑裕彤也插足

理财周报 张伟湘/文

“如果投资者想寻求超额回报，我并不建议他们买入REITs。”(,)（香港）经纪公司前投资总监陈峰对说。如今，他是该公司的销售部董事，每天要接触大量的机构投资者和其他客户。

“许多投资者有一个误区，认为投资REITs可以赚大钱，这是不对的。要知道，在内地，一般投资者很难接触到REITs，REITs通常作为大型基金的标配产品，而在香港，公然发行的REITs在大多数时间也其实不为一般投资者青睐，只有在市况急剧波动时，一般投资者才会涉足。而在这些REITs发行后，它们最大的持有者依旧是各种基金。”作为一个已有6年投资经验的资深人士，陈峰对REITs有一定认识。

REITs实际上就是房地产基金，虽说这种产品在欧美已有数十年的发行史，但在香港，也只是在2005年才出现在市面。

“我认识的一些圈内人士，也是在那时才介入REITs产品的。”

息率是存款利率倍

与一般的房地产股票不同，REITs 是信托产品，即由信托产品的发行人将旗下部份物业交予受托人管理，这些物业基本上都是可以收租的物业，物业的租金收入依照一定的比例成为REITs的利息，再发给REITs的持有人。最重要的是，REITs并不能像一般开发商那样将召募来的资金投入新的物业开发。

依照香港金融法规规定，在香港发行的REITs派息规则是比较吸引投资者的，陈峰说，REITs扣税后净收入的90%都要支付给基金的持有者，借贷比率不得超过资产总值的45%，其中，借贷比率的限制令REITs的资产负债表远远好于大多数的房地产公司。

由于收益来源和发行程序都比较透明，REITs在香港出现后，一直颇受投资者青睐。陈峰分析，REITs还有两个比较吸引投资者的特点。首先是REITs的派息率基本上都高于同期的银行存款利息，以香港最早发行的领汇房产基金为例，它的派息率一般都可维持在5%至7%，是银行同期存款利率的2至3倍。“去年，港元的存款利率已与美国接近，几乎为零，而领汇的派息率仍保持5%，对香港的资金是非常有吸引力的。”

其次，REITs的股价波动性并不大，以领汇房产基金为例，它最近12个月的平均股价是24港元，即便是在现在，受日本影响，大跌，但该基金的股价仍能维持在23港元。而在2008年股市最恐慌的时刻，它的市值也不过缩水50%，跌幅远远低于一般的个股。“从这个角度看，REITs抵抗风险的能力要高于一般的股票。因此，REITs一般作为大型投资基金的投资组合产品。”

市场低迷时购买者增加

香港发行的几只REITs中，只有领汇房产基金是香港政府物业的信托，这令领汇有点像内地的国企股。“一般的香港投资者经常憧憬政府会为这只基金注入资产，令它有点像内地的重组或注资概念。而大多数的机构投资者则是从政府物业的收租率分析它的价值，与其他的REITs一样，只要收租物业附近的商业圈成熟，租金水长船高，REITs的收益也会增加。”

陈峰说，目前，香港已有超过5只REITs。据称，香港首富李嘉诚也将分拆旗下的内地物业在香港成立REITs，预计今年4月左右可上市，届时，投资者可有更多选择。

其实，从REITs的投资情况看，其中有一个有趣的规律，即是股市市道好时，投资REITs的基本以机构投资者为主，而市道差时，一般的散户投资者也会参与。

陈峰笑着说，现在他并未见到散户大量购买REITs，证明现在的市况并不算差。“但是，如果恒指难以稳定在21000点之上，而是延续下跌，预计买入REITs的人会逐渐增多。”

这是因为，在市道好时，与一般股票动辄几倍的涨幅相比，REITs的涨幅不大，而派息率也并不如股价的飚升那样具有吸引力。

通过联交所的系统查询，在2008年至2009年市场最低迷时，香港的几个知名的基金经理，例如谢清海、刘央，都有买入REITs。当时，REITs还吸引了几个在股灾中“损手损脚”的港岛富豪，例如李兆基、郑裕彤等。