中国商业房地产发展前瞻开启商业地产纪元分析

中国商业房地产发展前瞻:开启商业地产纪元

投资要点:

伴随着经济发展和向消费型社会转型,我国将进入商业地产快速发展阶段,写字楼和商业将引领商业地产以每年15%~20%的增速前行,幅度明显超过住宅市场,且资金的涌入使得商业地产价格涨幅超过租金涨幅,呈泡沫化倾向,由于波动性大于住宅市场,未来十年商业地产风险与机遇并存,拥有运营能力、核心地段物业和资金实力的公司将胜出,实物投资建议重点关注高端写字楼和大型零售物业;股票投资建议具有良好品牌和优质物业的公司。

理由:

商业地产发展的大周期已经开始:国际经验表明,人均GDP美元是商业地产的起步期,8000美元之后进入加速发展期。未来十年,中国人均GDP8000美元以上城市将从28座猛增至177座,商业地产将进入快速增长阶段。

而住宅限购、保险资金入市以及可能的REITs等相关金融创新等加速了商业地产的发展;

中国缺优质商业物业:我国商业地产人均0.9平方米占有量略低于亚洲主要发达国家,但价值量明显低于这些国家,一方面因为我国商业物业偏低端,未来更新需求巨大,另一方面预示着核心优质商业地产价值将升幅明显;

发展商业地产,风险与机遇并存:相对住宅市场,商业地产投资回收期长,风险高,专业性明显高于住宅市场,我们认为运营、地段和资金是商业地产发展三大要素;拥有这些资源的公司将面临较好的发展机遇,而同时缺少专业运营能力和资金实力不足的公司也将面临很大的风险,投资商业地产对周期的把握尤其重要;

大型购物中心和高端写字楼发展前景良好:

零售物业将步入多种商业业态并起的发展阶段,其主要发展方向是大型购物中心和社区购物中心,未来十年我国人均购屋中心面积将上升50%,达到每人0.3平方米,年租金涨幅为5%~8%,看好核心区域大型零售商业;

未来十年全国写字楼存量将增加43%,平均租金增长94%,价格翻倍增长,核心地段高端写字楼相对供给不足;

工业用地价格明显低估,未来价值将呈恢复式上涨,而核心区域随着现代物流业的发展增幅将最为明显;

酒店业运营和管理成本较高,行业整体难有盈利,投资吸引力不高,我们相对看好高星级酒店和经济型连锁酒店;

投资建议:

与开发类地产不同,商业租金收入的提升较为慢,年收入增速较低,商业类地产公司投资价值来自于中长期,近期随着股价调整,商业类地产估值明显偏低,鉴于其防守型,建议投资者介入并持有具有优良资产和商业运营能力的公司,A股如金融街、浦东金桥、中国国贸、北辰实业;H股方兴地产、瑞安地产、北辰实业;

风险:

商业地产专业性强,波动性大,经济下滑和信贷的紧缩对商业地产的影响将明显高于住宅市场。

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