地产销售改善投资谨慎仍然去库存公开

地产：销售改良 投资谨慎 仍然去库存 种别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资建议：

我们从估值和业绩两个方面考量：一是估值方面，目前地产板块的估值，在经历了近三个月的下跌(超过20%)后，已接近年初的历史最低水平，调控政策方面，我们认为房产税预期已在前期下跌中有所体现，而短期政策应不超过11年初“国八条”的范畴；二是事迹方面，上半年销售放量后，一二线龙头地产股全年保持20%以上的销售增长问题已不大。我们维持对行业推荐的投资评级，预计本轮地产股的估值修复行情将有一定的持续性，但考虑到房价上涨令政策在年内改善的余地不大，同时地产股上半年相对收益已较大，继续扩大的可能性较低，因此超跌反弹的幅度到达上半年的高度难度很大，标的推荐华夏幸福、中南建设、荣盛发展、首开股份和招商地产。

要点：

收入利润双增长，毛利率小幅下滑。上半年上市地产公司营业收入和净利润分别上涨18%和5%。净利增幅小于收入主要有三个方面原因：1是上半年毛利率下滑1.2个百分点至 8.7%；二是期间费用率上升0.7个百分点至12. %；3是上半年上市地产公司普遍合作方权益占比较高的项目结转较多，导致少数股东损益占比提升 个百分点至10.9%。我们认为毛利率的下落仍将延续，考虑到房价和地价在12年上半年见底，毛利率有可能在14年见底。

楼市回暖销售增加，龙头市场份额提升。上半年，在货币政策逐渐和缓、地方政策微调和开发商积极促销的背景下，楼市成交逐渐趋暖。上半年上市地产公司销售商品、提供劳务收到的现金同比增速为11%，同比下落了19个百分点；但剔除四大龙头公司后的增速为15%，同比增加了 个百分点。龙头公司增速较小缘由一是基数较大，二是回款滞后于签约。

龙头企业在面对市场变化时体现了更强的灵活性，进一步提高了市场份额。

投资谨慎。上半年上市地产公司购买商品、接受劳务支付的现金同比下降19%，较去年同期仅7%的增速进一步收缩，且远低于08年以来 4%的平均增速。行业龙头投资增速也进一步放缓，上半年投资增速同比降至- 4%，低于行业平均水平；项目拓展方面，新增权益建面同比下落18%，体现了龙头地产公司在采取促销走量、加快周转的同时也对投资扩张更加谨慎。