新华传媒600825锁定地产投资收益谨慎

新华传媒(600825):锁定地产投资收益 谨慎推荐

事项：

新华传媒董事会决议，授权合作方上海东渡解放投资有限公司单独负责长风 3A 地块项目的建设与经营管理，新华传媒不再参与该项目的后续投资和经营管理，为此，东渡解放与项目公司确保向新华传媒支付31481 万元款项，作为包干经营保证金，并承担连带支付。

评论：

让出地产项目经营权，锁定投资收益

房地产项目开发公司拥有长风 3A 地块项目的开发权，新华传媒持有项目公司51%的股权，东渡解放持有49%的股权。长风3A 地块占地38.58 亩，即25720 平方米，土地成本2.95 亿元，获得的土地使用期限为2007 年3 月7 日至2057 年3 月6 日，到目前为止，已近3年，但仍未开发。

按照规划，该项目占地面积25720 平方米，容积率不超过2.5，建筑密度50%，绿化率25%，拟建建筑面积9.76 万平方米，其中地上6.43 万平方米，地下3.33 万平方米。拟建造8 幢办公楼，其中2 幢14 层办公大楼，单层建筑面积约1500 平方米，单幢地上建筑面积约21000 平方米，合计地上建筑面积42000 万平方米；6 幢多层办公楼，单层建筑面积约 平方米，单幢地上建筑面积约3800 平方米，合计地上建筑面积22300 万平方米；项目地块整个区域地下为二层，面积3.33 万平方米，功能为地下停车库面积约30000 平方米，车位526 个，其余为变电所、中央空调等设备使用面积3300 平方米。

然而此次新华传媒放弃了对项目的经营管理权，并锁定了投资收益。

1、本质上看，新华传媒的这次行为相当于投资土地，前期投入14739 万元，到锁定回收31481 万元，投资收益16742万元，毛投资收益率114%，从2007 年投资至今，已有3 年，尽管会计上对投资收益的确认要到项目公司真正实现盈利之时，但是东渡解放和项目公司需要于近期向新华传媒支付保证金，对新华传媒来讲，已经落袋为安，三年的年均复合投资回报率达到28.8%，远远超出了新华传媒2008 年12.6%的ROE 水平，因此，这本身是一笔划算的投资。

2、之前新华传媒对项目公司的会计核算方法是合并报表，在让出经营权后，不再需要将项目公司纳入并表，按照实质重于形式的原则，应该采取成本法核算，分配利润时确认收益，意味着收益的确认要等到项目公司分配时，预计至少要到2012 年以后。

3、尽管项目投资本身是一笔划算的投资，但是退出的方式低于市场预期，按照规划的设计，以及市场之前对开发成本、售价等一系列的假设，项目的价值至少超过6.17 亿元，对应51%的股权，超过3.15 亿元。但是新华传媒选择了更低的风险，放弃了获得更高收益的可能，也不必承担项目失败的可能。退出与主业非相关的地产，把精力放置于主业经营上来，对公司的长远发展也是好事。

总体看，此次获得的投资收益相当于每股0.19 元，为当前股价的1.6%，退出的方式略低于预期。

维持“谨慎推荐”投资评级

我们维持之前的盈利预测， 年的EPS 分别为0.30 元、0.32 元和0.36 元，当前股价下对应的PE 分别为42、38 和34 倍，估值相对合理，但是考虑到后续广告行业复苏带来业绩超预期的可能性很大、世博会的到来又将加速上海广告市场的复苏进程，我们维持“谨慎推荐”的投资评级。