杭州首现保障房配建项目退地保障房配建比达.鼓励

以配建 2%保障房摘牌的[2011]18号住宅用地在坚持1年后于日前无奈退地。杭州这个国内最早施行招拍挂制度，并为全国仿效的城市，或又将在土地市场树立一个标杆——国土部7月出台规定，对溢价超过50%的房地产用地，调整出让方式，采取竞配保障房面积等方式后，配建地块会逐渐增多，而市场寒流下，难免出现开发商竞地后又噎住的情况，对此如何处置？杭州的先例或将成为国内此类地产项目的参照。

保障房配建比达 2%

[2011]18号宅地规划总建筑面积仅11714平方米，不过毗邻京杭大运河、拱墅区政府和中心等，配套成熟、交通便捷。

去年7月，该袖珍地块出现激烈竞价，18家开发商报名， 轮报价后即溢价45%达1 050万元上限。之后又经历20轮保障房配建面积竞投后，由温州天元房地产开发有限公司以 2%的配建比例竞得。

这是杭州首块通过保障房竞投摘牌的土地。按出让规定，18号地 2%的保障房为 722平方米、约75套公租房，建成后无偿移交政府。扣除这部分成本，该袖珍地块的楼面价达1.6万元左右，创板块最高价。杭州迄今已出让15块需要配建的宅地，配建比例一般在10%左右。

天元董事长王润南表示，18号地块有一部分商业用地，原计划打造成企业总部大厦。岂料竞地后不久，欧债危机爆发，影响到天元股东回款，公司又在江西被骗1亿多元，诸多因素叠加，导致资金链紧张。另外，企业也想集中资源向西拓展，只能申请退还18号地块，目前正在办理相应手续。当下房地产形势不佳，强行开发18号地，只会亏本。

事实上，18号地的出让金至今未缴清，已超过国土部规定的1年大限。按通行算法，18号地建成后销售单价达2.4万元才能保本，已超过区域房价承受力。今年4月，周边 号地块出让，楼面单价不足1万元。

杭州市住房保障办公室政策指导处处长朱宇达表示，去年天元房产竞地后不久，就表示地块开发有难度，希望在配建比例不变的前提下，获得政策照拂。

今年7月，天元房产向房改办提出书面申请，称当初竞地激烈，导致原定配建比例从10%飙升到 2%，公司虽经多方论证、努力，可由于地块面积有限，开发一定会亏损。根据2011年12月中央有关文件规定，保障房最高比例不超过20%的规定，希望对18号地超过20%的保障房进行合理调整。

朱宇达在接受早报采访时表示，18号地公开出让，天元房产自愿竞得，也签署配建合同，不可能调整配建比例。

业内人士认为，大家遵守的是同一个规则，同意天元房产的申请，则有损公平，如 衡其余竞得配建宅地的开发商？

难保不再出类似案例

去年2月，杭州出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，规定当年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。同年5月，首次挂牌出让2宗含有配建保障性住房的宅地，延续十数年的“价高者得”的宅地出让模式由此被变革，对涉及配建保障性住房的地块将设价格上限；同等价格条件下，谁建保障房多，地块开发权就归谁。朱宇达表示，当时上海、北京、广州等城市也出台过类似规定，但鲜有落地，杭州可能为首（,,）行的城市。

出让地块中配建保障房能提高保障房建设效率，改变以往政府从土地出让中“抽头”，转而另择地方建设保障房的做法。在商品房中配建保障房还能避免出现“贫民窟”，在一定程度上缓和住宅两极分化。同时也存在较大争议，会增加项目操盘难度，在高端住宅中并存一部分保障房住户，是否会导致小区居民间隔阂？

今年7月，国土部颁发《关于进一步严格房地产用地巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，要求各地要密切跟踪市场形势，切实把握好土地出让节奏、时序和价格。对预判成交价创历史总价最高，或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地，包括商服、住宅或商住综合，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。

杭州迄今出让的15块配建宅地，配建内容均为公共租赁房，总计17.8万平方米、 .5万多套。11块签署配建协议，其中1块已开售，另有1块已开工。朱宇达介绍，配建的公租房必须为小区首期建设，必须跟商品房统一设计、装修，享有小区同样配套，融入小区统一管理。

目前，出让地块中配建保障房虽为国内新生事物，但数量会逐渐增多。当下市场形势不佳，政策多变，配建地块能否如期开发，存在较多不确定性。国内鲜闻配建地块申请更改、退地的案例，天元房产虽因为自己当初的冒进最终以申请退地收尾，但在楼市诸多不确定下，未来难免再次出现类似案例。

因为宝贝快降临了杭州于上世纪90年代率先引进土地招拍挂制度，城市建设用地收进储备中心后公开出让，该方式随即为国内其他城市效仿。杭州这个土地出让金率先破千亿的房地产一线城市，在配建的处理方式上，或将成为其他城市借鉴。