地产融资渠道收紧房企影响几何公开

地产：融资渠道收紧 房企影响几何 种别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

融资渠道全面收紧，房企需谨慎对待。2016年“9 0”以来，包括银行贷款、债券融资、股权融资、非标融资等各个渠道均遭到不同程度调控，此轮针对房企融资渠道的调控为史上最严。

我们认为，对房企的影响主要有 个方面：（1）推动房企主动降杠杆：在经历公司债井喷式增长的年后，房企整体负债率已连创新高。wind数据显示， 8家主流上市房企的净负债率已由2016年的120%上升至2017年的1 5%。值得注意的是，样本房企中大型房企的净负债率2017年已经开始下落，由108%降至87%。我们认为，后续其他梯队房企将会逐步推进去杠杆进程，降低行业信用风险。（2）各渠道融资成本延续提升，房企融资诉求仍然较强：金融监管力度逐步增强，去杠杆趋势延续，外源融资本钱近两年持续提升，中期票据、公司债、海外债2018年以来票面利率分别为：6.1%、6.7%、6.5%，较2017年初分别提升2%、1. %、0.5%。（ ）债务集中兑付增加房企信用风险：2018年起，房企将迎来信用债集中兑付期，年需偿付的信誉债规模分别为1684亿，4076亿，5 64亿，6774亿，兑付压力呈现逐年递增的趋势。

各融资渠道现状分析：（1）非标严重受限，开发贷增长：通过非标通道法测算2017年房地产非标资产新增2.97万亿，在各通道和资金来源被严格限制后，非标资金预计将严重收缩，推动银行房地产融资“回表”，2018年1季度房地产开发贷同比增长21%；（2）信誉债发行回暖，公司债、中票为主要发行工具：2018年月，房企信誉债发行规模228 亿元，同比提升84%，公司债、中票合计占比59%，其中公司债实行分类监管原则，优质房企具有优势；（ ）股权融资难度大，私募股权基金或迎发展机遇：目前房企IPO难度大，再融资严重受限，私募股权基金对接银行私行和第三方平台资金，在委托贷款受限后，具备主动管理能力的股权基金或将迎来发展机遇；（4）海外债发行升温，融资成本持续提升：公司债收紧促海外债发行升温，2018年月发行范围同比126%，票面利率持续走高。

海外债多以美元债为主，对发行主体评级有一定要求；（5）资产证券化受益政策支持，步入快速发展期：受益于传统融资渠道收紧和政策支持，2018年月，发行规模同比54%，主要针对房地产开发后端融资，另外，租赁类Reits项目发行规模显著提升。