高考加油地产城市分化加剧荐7股魏家

地产：城市分化加剧 荐7股 201 - 类别： 机构： 研究员：

月房地产投资、新开工、拿地等各项指标均较月提升，显示房企在前期销售强劲和现金回流顺畅的环境下，对后市看好，补库存积极性提高。因7月淡季销售增速下滑与供应量有关，我们认为，在当前平稳的政策环境下，后市销售显著走淡的可能性不大，去化率预计平稳小幅回落，销售随实际供应量波动。7月土地供求和房价城市分化加大，一线城市供求两旺，房价地价均保持上升态势，而二线城市则价格走势回稳，土地供求有所回落。

支撑评级的要点月，房地产投资同比增长20.5%，增速比月提高0.2个百分点；商品房新开工面积同比增长8.4%，增速较月提高4.6个百分点；施工面积同比增长16.2%，增速较月提高0.7个百分点；竣工面积41,64 万平方米，增长7.9%，增速比月提高1.6个百分点；房企拿地同比下降1.4%，降幅较月收窄9.0个百分点。房地产开发景气指数较月上升了0.1个百分点。各项指标均显示7月房企投资积极。

月，商品房销售面积61,1 万平方米，同比增长25.8%，增速较月下降2.9个百分点；商品房销售额 9,549亿元，同比增长 7.8%，增速比月回落5.4个百分点。7月市场受淡季影响供给量，去化率小幅下滑。单月销售面积环比下降21.2%，单月销售均价环比上升4. %。

月，资金来源同比增长 1.5%，增速较月回落0.6个百分点，主要由于7月销售不畅，定金及预收款同比增速回落6.6个百分点。月国内贷款同比增速较前6月提升了0.7个百分点。央行2季度资金投放报告显示，在2季度全国新增贷款总额环比下降26%的背景下，2季度的新增开发贷环比下降76%，1季度集中放贷后2季度缩量在预期之中，新增个人住房贷按照《北京市地名管理办法》款则出现了7%的环比增幅。预计后续货币环境稳中偏紧，社会平均利率将小幅走高，对开发商资金成本和购房贷款成本产生一定影响。

7月土地市场出现分化，一线城市供求两旺，土地均价及溢价率继续攀升，而二线城市供求环比缩量，溢价率小幅回落。月40城市推地量和土地成交面积分别同比增长16.1%和14.2%，同比增速较月下滑8.1和2.9个百分点；成交均价7月环比上涨2 .8%，其中一线城市土地成交均价环比大涨57.7%。

月商品房销售均价6,469元/平方米，同比增长9.5%，较月降低1.7个百分点，年初至今连续五月出现下降。而百城价格指数则连续14个月环比上涨，涨幅较6月扩大0.1%至0.87%，但环比下跌城市则增加至 8个，显示分化加剧。

政策方面，总理 表示要使经济运行处于合理区间。中央政治局会议中提出“促进房地产市场平稳健康发展”，并未提及调控，房地产调控去行政化态度明确。

投资评级和建议我们在中期策略中指出，目前房企现金流充裕，存货水平偏低，有补库存需求，7月的投资数据也验证了这一点，7月销售偏淡受供给影响较大，后市成交量预期仍以平稳为主；但我们也看到，有坚实需求基础的一线和核心二线城市成为众多开发商争夺资源的主场地，地价持续快速上扬累积了一定的政策风险和后续的利润率压力。房地产再融资开闸仍会反复强化信心，对板块相关个股构成实质利好。我们维持对万科、保利、招地、金地等龙头公司的推荐，以及拥有高成长率的荣盛发展、华夏幸福、金科股份等。