限购松动库存压力大房价收入合理地方最可能.蹭飞

限购松动：库存压力大、房价收入合理地方最可能

6月10日，沈阳放松限购的消息传出。第二天，沈阳市政府相关部门表示，沈阳市并未实施所谓全面取消限购的政策。有人戏称其为“松绑一日游”。

两三个月来，多地已经试探性放松限购。市场库存压力、土地财政压力，迫使一些地方开始在放松限购上做文章。

松绑，不能说的秘密

沈阳、天津、福建等多个地方都传出限购放松的消息，但政府部门都不曾公开承认

虽然沈阳市有关方面否认了限购取消，但从多个渠道获悉，沈阳市限购的有条件放开在6月10日之前已经开始。在原限购的二环区域，将沈阳户籍每户限购两套房调整为夫妻二人各限购两套房；外地户籍人士购房条件，从原来要求连续缴纳1年社保变成连续缴纳3个月即可。

6月10日，在业内人士微博披露沈阳限购放松的消息后，全国各地媒体迅速关注，“放松限购”、“首个取消限购的城市”等标签被贴给沈阳。还有观点将沈阳放松限购与从辽宁调任住建部党组书记的陈政高联系起来，认为沈阳此举更具有风向标的意义。

在这样的关注下，沈阳否认取消限购，“避免被指为‘出头鸟’，就可以理解了。”一位业内人士这样对表示。

今年，沈阳、天津、福建等多个地方都传出限购放松的消息，但政府部门都不曾公开承认。早些时候业内流传的“闽十条”，也是一个没有公章的文件形式。今年5月，广东佛山高明区传出放松限购的消息后，高明区国土城建部门称，此为高明房协内部操作行为。

有业内人士表示，虽然中央已有分类调控的精神，但毕竟都没有不再调控、取消原来调控政策的说法。地方政府想放松限购，也会避免明说，或通过口头通知，或由行业协会名义进行，一旦发现舆论风向不利

，地方还有回旋余地。

库存“压力山大”

温州去化周期接近45个月；西安、宁波、福州、杭州、沈阳、天津去化周期都在22个月以上

包括沈阳在内，多个地方政府寻求放松限购，背后都有来自市场的压力。

这种压力首先是库存的压力。某知名地产研究院的数字显示，截至5月，沈阳新建住宅库存1828万平方米，仅次于全国库存最高的天津市（2110万平方米）。按照过去6个月的平均去化速度，沈阳新房库存去化需要22个月。相对于12个月的正常水平，这个去化周期明显偏长。

同时，沈阳住宅销售价格从去年四季度开始也在一直走低，土地成交量也在下降。仲量联行报告显示，沈阳一季度土地出让成交宗数同比下降36%。另据沈阳当地媒体统计，月，沈阳土地市场投放60宗土地，16宗流拍；其中5月流拍10宗。6月17日，沈阳4地块出让又有3宗流拍。

土地流拍无疑直接影响到地方财政收入。而沈阳对土地财政依赖度并不低。据机构发布的报告，在全国45个限购城市土地财政依赖度排名中，沈阳位居第24位，2013年土地出让金占全年一般预算财政收入的65.9%。

今年一季度，沈阳GDP增长只有7.5%，同比回落1.6个百分点。世联行集团副总经理兼董秘袁鸿昌认为，沈阳寻求放松限购，也有为经济托底的考虑。

与沈阳一样面临巨大库存压力的还有许多城市。某知名房地产研究院一份针对35个城市（4个一线城市、21个二线城市、10个三线城市）的统计显示，截至5月底，35个城市新建商品住宅库存达到25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%，库存再创历史新高。

而根据新建商品住宅存销比（当月库存面积/最近六个月单月销售平均面积）这个指标，上述35个城市新建商品住宅平均需要16.5个月才能消化完，而在4月，存销比数值为15.2个月。其中，温州去化周期最长，接近45个月；西安、宁波、福州、杭州、沈阳、天津去化周期都在22个月以上。这其中，宁波、福州、杭州、沈阳、天津都传出过限购放松的消息。

增强落实的效果。对违反制度的既要追究当事人的某知名房地产研究院副院长表示，多个城市库存“压力山大”，带来对土地市场、地方财政的影响，就积聚成地方放松限购的动力。在他看来，库存压力大、房价收入比相对合理的城市更可能放松限购。

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