年城房地产短周期风险识别一级物业

而是专注夫人之间的软性话题 2016年35城房地产短周期风险识别一级指标分析

(一)市场需求

我们将需求分成三大层面，从人口面、经济面和财富面，对影响商品住宅需求的核心因素进行较为系统的梳理。在计算排名的过程中，将人口面、经济面、财富面的多项指标分别设以一定的权重。

从整体排名上看，35城之间的住房需求潜力分化比较明显。

排名第一的乌鲁木齐，人口面、经济面、财富面皆比较强。

排名第二的深圳，主要得益于外来人口占比高、小学生入学规模增长快、创新经济指数高。宁波主要受2015年在校大学生的异动大增的拉动，存在高估现象。贵阳GDP增速、人均收入增速、小学生增速比较明显。

排名倒数第一的大连，主要是经济增速、创新经济指标、收入增幅太弱。

排名倒数第二的呼和浩特，收入增速、小学生增速、创新经济较弱。

排名倒数第三的长春，人口增速、经济增速、创新经济、收入增速、皆较弱，突出反映了东北地区现状。

图1:2016年全国35个重点城市住房需求潜力综合指标排名

(二)市场供应

主要从35个城市的商品住宅库存规模及变化(现货)、企业购置土地面积规模及变化(期货)、商品房用地成交规模及变化(期货)、房屋新开工面积规模及变化(准期货)等因素，对各城未来住宅供应情况进行对比研究。其中得分越高的城市，说明市场供应压力越大，企业进入风险越大。

从综合排名看，兰州、太原、海口排名最靠前，显示这些城市供应压力有所加大，其中兰州主要是土地成交量增幅明显，太原则是商品住宅库存及新开工量增幅较高，海口则是近几年企业购地量增加明显，房屋新开工量也快速上升。

石家庄、沈阳、大连排名较为靠后，沈阳和大连主要是受制于经济环境，市场需求不足，楼市去化压力大导致近几年土地供应有所放缓，石家庄则是近几年土地供应明显减少。因此，预计这些城市，今年乃至明年的楼盘供应量都将明显少于前几年。

图2:2016年全国35个重点城市商品房供应综合指标排名

(三)市场供求

从综合排名来看，呼和浩特、海口、乌鲁木齐排名最靠前，此类城市供大于求的情况比较突出，2016年房价难以强势。

南京、合肥、南昌排名较为靠后，主要是此类城市供应规模不算太大，市场去化能力相对较强。供求基本平衡，当然也有部分城市供不应求，2016年房价比较强势。

图3 2016年全国35个重点城市商品房供求压力综合指标排名

(四)房价偏离

价值规律是商品经济的基本规律，价格围绕价值上下波动是价值规律作用的表现形式。资产价格同样存在类似规律：总是呈波动状态，上涨之后，多会回落；上涨幅度越大，回落幅度越大。

我们依据全国35城2015年的房价收入比偏离度，和近两年这些地区房价收入比偏离度的变化水平，分别按照一定权重进行量化处理，得出2015年全国35城房价收入比偏离度综合排行榜。得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。反之，则风险越小。

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