商业零售购物中心城市综合体成热点关注零售吧

商业零售：购物中心城市综合体成热点 关注零售商的商业地产投资 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

购物中心都是零售地产开发的重点。对美日购物中心的研究表明，购物中心是中国未来最具成长性的商业业态。国内一线城市增长的驱动力将逐渐从大体量开发转为持续运营和扩大消费，购物中心开发投资对三线城市而言发展空间很大。从购物中心类型上看，社区型购物中心仍主导行业发展。

城市综合体是商业地产开发的最高阶段。城市综合体将多项城市功能叠加综合。它具有销售价值、经营价值、资产价值、资本价值、区域和城市价值。

系统性的规划模式及中、长期经营所带来的资产增值效应，会大于单纯的销售模式效益。零售物业一般需要约 年时间培育市场和奠定地位，接下来的8～10年是盈利高峰期。通过商业的不断培育和调整，商业物业的价值得以提升，最终体现在租金的提高、溢价出售商业物业、REITS资产包打包上市等。在现实中，零售地产商的盈利方式，还要受制于资金实力、市场基本行情。

自有物业的投资价值：自购物业是零售商重资产运营的一种方式，对经营的持续性和在物业租金上涨的背景下的成本控制更有利。从财务上看，拥有自有物业较多的零售企业其营业费用率通常较低。拥有优质物业的零售企业在物业资产评估时资产价值有较大增长，可增加企业并购的价值。一些拥有优质物业资产但经营不佳的企业有时会成为收购的对象。

城市综合体的估值：A股4家零售企业投资了城市综合体，我们对已开工的两家城市综合体项目进行估值。百大绿城庆春广场折合每股的NAV为5. 元。成商集团两个城市综合体的每股NAV合计 .88元。

购物中心将会成为A股零售公司的业绩增长亮点。A股上市公司中，百联的购物中心数量较多、成长性较好；欧亚的欧亚卖场欲建成世界最大的购物中心，外延和内生都有看点；鄂武商的摩尔项目与公司的三大商场相连，是华中地区最大的购物中心，摩尔将是公司未来最大看点。

就连推动女性头像登上美钞的团体也不赞同雅各布卢的方案 友阿的奥特莱斯和步步高的购物广场都表明了公司在战略上向新业态的部署。

风险因素：房地产调控政策、贷款政策、海外消费、国内消费、竞争激烈、租金下调、公司经营管理、项目建设进度。