高考加油地产房地产格局演变及地产信托趋势魏家

地产：房地产格局演变及地产信托趋势 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

限购政策压制楼市销量。2011年的调控特别之处是采取了限购政策，不管支付能力有多强，都不允许买，因此对市场造成的影响是最大的。上海2011年的成交量，已跌破有记录以来最低点，库存量接近了历史最高点。豪宅承受的压力更大，2011年的销售率只有26%。

限购的不平衡导致成交放量区域集中在三四线城市。执行限购的城市成交量下滑这在涉足LCD、闪存、等领域的三星身上体现很明显。因此比较明显，三四线城市成交量明显上升，企业资金回笼情况不算特别差。大多数三四线城市是人口输出型的城市，投机、投资性的资金涌入，催生泡沫。

楼市政策方向不会变，但有微调的余地。政府调控的底线是不要出现烂尾楼。

地产成交量会有所恢复，但是供给压力使得价格可能平稳或者回落。目前开发商只要愿意降价，资金回笼速度会立刻加快。2012年年中，市场供求关系到了最严峻阶段，供应压力最大。到下半年可能因为去年新开工面积减少和新增土地的减少，供给压力会逐渐减轻。

房地产信托在2012年 月、6月、7月、8月集中到期。2012年到期的房地产信托不到2500亿，201 年大概有2800多亿。这几个月之前的时间可能是部分房地产企业着急去筹钱的时候。

房地产信托兑付不会爆发系统性风险，但局部压力较大。今年房地产信托两千多亿的兑付问题不大，但部分项目压力较大，主要集中在一些做民营、中小型房地产公司项目较多的信托公司。

房地产信托的兑付风险主要来自于信用风险，房地产信托接近7000亿元的规模，如果大量资金出现兑付问题，有可能引发持续的连锁反应。相对而言，公司实《通知》旨在打压近来难以遏制的地方政府主导下的固定资产投资热潮。这一热潮被认为是今年一季度投资增长过速、信贷投放偏快的主要原因。该《通知》与4月27日央行上调贷款利率及召开针对商业银行的窗口指导会议相呼应力雄厚、资本金充足的信托公司抗风险能够更强。

信托公司自身风险计提比较充分。2011年信托公司利润很高，也会计提相应的风险准备金。如果房地产信托出现问题到期兑付不了，信托公司必须用自有资金解决。此外股东方也需要承担相应。