武汉重金扶持云计算产业望500亿元产业规柔软

欲说还休：王健林的“轻资产”与“地产经”

劫波渡尽后，万达正重新出发。最新交出的一份年收入2000亿+的年度工作报告中，文化已成为万达的第一产业。

王健林说，这是万达转型成果最重要标志之一；万达今年要完全剥离房地产。

但在10年内建成1000个万达广场的目标下，无论是轻资产还是重资产，万达与房地产的故事都仍将继续上演。

撰文 | 王柔金 | 王旭杰 不出意外的话，这或许是万达最后一次对外发布年度工作报告。

1月12日，万达团体2018年年会在青岛东方影都召开。会上，王健林做了万字工作报告。

图为王健林演讲

“2018年万达工作报告我们还是正常对外发布，今年是万达三十年，也算走过一个完全的历程，明年以后工作报告就不对外发了。”王健林解释，缘由有三。

一是万达不是上市公司，没有义务发表；2是同类大型企业没有对外发布内部工作报告的；三是发表压力大，这个话不能说，那个话也不能说。

这意味着，除非万达未来成功上市，否则我们或许再难从公然渠道窥探这家大型企业的经营路径和发展变迁。

恰逢万达三十周年，这份“绝版年度报告”成为视察万达的最好样本。曾经的行业老大、昨日的全国首富，在渡尽劫波归来后，王健林和万达将驶向怎样的未来？

最后一次公布工作报告 亮点在哪？ 复盘万达的2018年，出售资产和卖股引资成为两大关键动作。

据地产壹线不完全统计，2018年，万达前后卖掉了英国伦敦ONE项目、澳洲黄金海岸项目、悉尼项目、美国加州比弗利山庄地块、万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司、百年人寿11.55%股分，回笼资金超过210亿元。

与此同时，于今年2月份前后，万达先是宣布引入腾讯、苏宁云商、京东、融创四方作为投资者，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股分，获得投资340亿元。

随后，万达又宣布以总价77.94亿元出售12.77%的股权，接盘方为阿里巴巴和文投控股。

多方售卖资产与卖股融资以后，万达于1月12日交出了2018年成绩单。

王健林最新发布的万达2018年度工作报告显示，2018年，万达年收入为2142.8亿元，同比下落5.7%。具体来说：

万达商管团体收入376.5亿元，同比增长25.9%。其中租金收入328.8亿元，同比增长28.8%，连续10年租金环比增长超过20%；酒店管理公司收入14亿元，同比增长21%。

文化集团收入692.4亿元，同比增长9.2%。其中影视公司收入580.6亿元，同比增长9.2%。

体育公司收入88.3亿元，同比增长22.9%；宝贝王公司收入20.8亿元，同比增长44.3%；文旅公司收入2.7亿元（不含转让文旅项目）。

地产集团收入540.2亿元，同比减少34.9%；回款610.4亿元，同比减少3.3%。

金融集团收入433.6亿元，同比增加28.6%。

团体其它收入100.1亿元。

据地产壹线了解，在引入新战略投资者后，万达商业随即更名为万达商管集团，并宣布在1至2年内消化房地产业务，万达商管不再进行房地产开发，成为纯洁的商业管理运营企业。

而合作各方将推动万达商管集团尽快上市，尽快实现1000家万达广场的目标。与此同时，万达成立地产集团，继续开发万达广场重资产等房地产业务。

万达方面将商管团体的收入定位为服务业收入，但无论是购物中心租金收入还是酒管公司租金收入，实际上都仍与房地产相关。

据此计算，2018年，万达来自房地产及相干业务的收入到达916.7亿元，仍占集团总收入的42.78%。

轻重资产模式之间 艰难转型

图为万达年会现场

虽然王健林在工作报告中，一再强调万达已经不是房地产企业，而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团。

但无可否认，在王健林的事业版图中，万达广场仍然扮演着毋庸置疑的核心角色。

据地产壹线统计，在长达万字的工作报告中，提到“万达广场”的频率就高达18次。

工作报告显示，2018年万达共开业万达广场49个（不含转让资产项目），其中轻资产项目达19个；新增持有物业452万平方米，累计持有物业3586万平方米。万达广场总客流38亿人次，同比增长19%。

与此同时，在万达2018年新发展的58个万达广场中，轻资产达50个。

王健林计划，从2019年起，开业的轻资产广场超过一半，以后占比越来越高，或许几年以后开业项目全部都是轻资产。新开业的酒店全部是委托管理的轻资产。

值得注意的是，王健林还特别指出，万达是强调轻资产为主，不是完全放弃重资产，是在有息负债总体逐年减少的情况下做重资产。

从王健林的表态中可以看出，万达轻重资产策略的选择，与万达降负债的大背景有分不开的关系。

王健林在2019年工作安排中就表示，持续下降企业负债。要在2018年基础上，2019年力争有息负债再降8—10%。到2020年底将万达集团有息负债降至绝对安全水平。

王健林给万达商管定了一个目标，从今年开始有息负债不能再增加，但收入要逐年增加，这就需要通过不断提高开业轻资产项目的数量和占比来实现。

但是，一个简单的算术方式便是，多少个轻资产项目的租金收入才能支持起一个重资产项目？

因此，要想在不增加有息负债情况下做资产，仅仅通过提升轻资产项目数量和比重的方式明显是不够。

从这个角度上来讲，万达地产团体的存在就显得很有必要。

王健林在讲话中也强调，地产集团为了保证商管每一年开业50个广场，每年还需要力争上10到15个重资产项目，地产团体不寻求销售额，追求每年保多少万达广场开业，地产集团就是为商管而存在。

一是为了资本市场的需要，彻底把商业管理和地产业务剥离。

二是一些商业项目本身带有住宅开发，不能由于不做住宅舍弃项目。

三是做轻资产，需要团队指点业主建设。所以地产团体还要存在，每年还要有几百亿销售额。

万达在2017年工作报告中也曾指出，成立地产团体，第一要负责消化商管团体的地产业务，原来商业地产还有一些房地产开发业务，地产团体要尽快帮助消化，但利润归商管。

第二要开发万达广场重资产，也不排除纯粹弄一些住宅开发。这么多年万达地产规划、设计、开发、销售一条龙，都是自有团队，在市场上口碑颇好。

第三也可以输出品牌管理。地产集团不求做大，主要看利润。

“地产团体的主要任务就是建万达广场，另外捎带弄点业务就行。”

地产壹线观察发现，自2018年4月起，万达就已先后在上海、合肥、海安、成都、北京、江门、武汉等多地拿下商业或商住地块。

渡尽劫波以后，万达正在重新出发。但在建成1000个万达广场的目标下，无论是轻资产还是重资产，有关万达与房地产之间的故事都仍将继续上演。

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