打击囤地要与治理腐败结合专家建议四方面严.鼓励

进入2009年下半年，土地市场不断发出一些新信号：一边是“新地王”频出，一边是“老地王”长满杂草；一边是各地不断加大土地供应力度，一边是大量闲置土地未被开发。针对这一轮土地怪象，8月24日，国土资源部发布“禁令”：在确保拉动内需项目和民生项目的情况下，要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和“地荒”现象。人们不禁要问：开发商为何热衷囤地？圈地会对楼市有哪些危害？严查囤地能否抑制楼市高房价？据新华社电

【背景】

拿到土地不开工

中原地产研究中心20日发布的研究报告称，40家知名地产商自200 年以来在土地公开市场上获取的270幅地块样本，除去在售和售完的土地，有57％的土地没有入市。其中，27％的土地还处于待开发状态， 0％依然处于规划在建。

房地产市场的囤地现象已经不是个例。来自上海市规划和国土资源管理局的有关数据印证了这一点：全市目前总共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”状态。其中相当一部分在开发商手中，涉及70多个房地产项目。相关负责人透露，开发商拿地后不开工，可能跟企业的经营状况有关，也不排除他们有“囤地”目的。

今年以来，各地用地量持续增加。今年1到7月，广州、武汉、杭州、北京、成都等5个城市住宅用地供应量同比大幅增加。北京计划投入上千亿元用于土地储备，广州计划供应商品住宅用地250万平方米，大大超出去年的供应量。

【三大关注】

究竟是什么原因导致了囤地现象？

房地产专家、上海城市经济学会高级经济师顾海波分析认为，这种现象是2007年房价冲高时的后遗症，今年新“地王”的出笼还将在未来制造大规模闲置土地。据悉，当时的高地价导致地房价格比在 8％的高位，远高于25％的平均水平。而今，现有的楼市较之2007年并没有根本改变，加上金融危机背景下保增长目标指向和适度宽松的货币政策下，一些政府卖地和开发商圈地具有共生的利益关系，楼市的开发动力强劲。

开发商囤地意在何为？

一方面，过高的地价与周边地区的房价形成倒挂，造成开发商土地闲置不敢轻易入市；另一方面，有些大开发商疯狂竞价，赚取名声，他们要么再承包给下级开发商，要么囤积等待合理的市场价格。这两者势必加大房价成本，形成更深层次的隐形价格倒挂格局，因而囤积土地炒高房价获取暴利成为他们的选择。

闲置土地为何得不到有效处理？

中国社科院专家认为，一是有的地方政府与开发商已经形成了利益联盟，因而大多对开发商的所作所为“睁只眼闭只眼”。二是房地产领域腐败严重。由于钱权之间的交易，使得一些地方政府明知开发商在囤地，就是装做什么都不知道，甚至为开发商囤地打掩护。

闲置土地形成原因复杂，无偿收回难度相当大。相对开发商当初取得这些土地的增值收益来说，被征收的闲置费其实微不足道。一些专家表示，对于土地闲置的明确界定值得引起有关部门重视。如什么叫土地闲置1年？是从发土地证，还是从发开工证算起？挖一个坑算不算闲置？多次改规划延迟开工又算不算闲置等。

按照国土资源部严查囤地的最新精神，必须防止借拉动内需为名违法圈地和搭车用地，真正坚守18亿亩耕地“红线”，把闲置的、长草的住宅土地变成“长”房子的土地。国土部门人士表示，只要是闲置土地，不论是否“地王”，都必须按照土地管理的有关规定严格处理。

【专家建议】

从四方面严查

呈现出品牌背后的艺术与文化内涵。顾海波认为，开发商这种贪大求全、囫囵囤地而无力消化的现象不符合市场的理性原则，加剧了土地资源紧缺，浪费了资源。

更重要的是，通过囤地，开发商可以根据市场房价增加或减少商品房的生产，维持高房价、高收益的格局。囤地还加剧了资产泡沫，一旦此链条断裂，可能产生房价下跌，甚至影响到经济运行。

为配合严查囤地，必须大力挖潜存量土地，充分利用闲置土地，一是需要加大执法力度；二是土地出让须改为净地出让，避免拆迁影响土地实际供应；三是要提高规划效率；四是打击囤地要与治理工程建设腐败相结合。显然，保证土地平稳有效供应，挤出楼市多年累积的泡沫，实现健康可持续发展，才是中国房地产市场应有的常态。