房价涨幅周期和大数据预测.DG

房价涨幅周期和大数据预测

来源：西湖天下景

先说房价大数据模型预测的结果:下一个买点期在2020年。2017年处于房价涨幅周期的中部:暴涨快速增值期。

大数据分析结果:房价涨幅周期大约是六年，六年一个周期中包含了:低谷买点期、暴涨快速增值期和房价周期峰值期三个时间点。

如果没耐心看完的话可以直接先看最后的核心，净涨幅走势预测图:

对于2017年的房价趋势我们不谈理论，只看数据分析。

1. 仅从全国商品市场房价格走势曲线看，房价几乎没有周期，抛物线上升，似乎只要钱够了什么时候买，都是正确的。

如果我们把实惠定义成在下一轮暴涨前一两年能上车，就算实惠的话，你是可以做到的。

3. 房价几乎没有周期，这个曲线横竖看不出啥名堂，但如果抛开房价本身，只看房价的涨幅是可以推算出一个宏观周期的，这个周期大约是6年（房价涨幅周期不一定是房价周期）。从降息到加息转变的宏观经济周期也是6年左右。

4. 按这个周期预测，2017年买房也不算不好的选择。如果你首付不够，想等一等的话，那么你大概还有3年的时间存钱，也就是2020年左右是个有可能得到实惠的较好买房时间，总之时间紧迫。2020年不一定更便宜，但是在那个时间点你赚钱存钱能力的上涨和房价的涨幅间会得到更佳的平衡，能争取到在下一个绝望的暴涨年来临前夜上车。

据了解为了更好的体现房价的真实涨幅，我们对房价涨幅做一个减去当年一年期定期存款利率的处理，这样能计算出更有参考价值的房价涨幅净值：

房价涨幅净值 = 当年房价涨幅 — 当年一年期定期存款利率

参考房价涨幅净值时，我们就能发现2008年和2014年全国平均房价房价涨幅净值是负的，这就是我们要找的买房时机和周期。

全国房价涨幅周期图：

重要时间节点：

1

. 低谷期买点年份预测：2002年、2008年到2009年、20014年-2015年，下个买点年份是2020年？每个周期间都间隔6年左右。买点时间一般在宏观降息周期转为预期加息周期前。如有遇上降低首付、减税等救市政策，你可以毫不犹豫相信党买入。这时候往往住房交易量低迷，不用彻夜排队，甚至可以讨价还价，最重要的是没有一天一个价越看越伤心的惊恐感。

历年房产相关宏观调控周期政策年表：

2. 暴涨期年份预测：2004年，2009年到2010年、2016年到2017年，下一个暴涨年份是2021年？每个周期间都间隔6年左右。暴涨一般在买点年份之后一到两年。这时救市效应起效，或者用药已经过猛，成交量大涨，房价蹿升迅雷不及掩耳。2016全国总体涨幅才10%，主要原因是很多3,4线城市涨幅不大拖后腿了，所以平均涨幅没有04年或10年这么高。其实单看大城市涨幅，这轮可能比04年10年周期的涨幅都高。

3. 房价周期峰值年份、、下个峰值2018到2019？每个周期间都间隔6年左右。峰值一般在出现在暴涨年份后一到两年。这时，调控加码到最大值，容易造成峰值到来后，成交量就马上陡然下降，快速进入下一轮成交低迷的起点。

另外，大城市房价涨幅周期和全国基本一致，但曲线总体更偏上一些，也就是大城市不但房价更高，涨的幅也更大，强者愈强。

大城市房价涨幅周期图：

为方便统计，房价均指商品房平均销售价格(元/平方米)（住宅商品房平均销售价格趋势一样）。2000年前商品房市场还不成熟，不考虑，也没有数据。

预测建模基本思路是以6年为一个变量采样周期，6年内所有城市的房价净涨幅值作为输入，输出为采样数据后的1年（远期为后连续3年）全国平均值的暴涨、平、跌作为3种评估分类值。这样移动时间坐标，一直到2016作为输出值为止，遍历所有已知输入输出值，作为机器学习神经络的训练数据集。然后用训练好的短期和远期模型预测未知年份的输出值，一直到2020年左右。

这是全国的数据，仅供参考娱乐(^_^)，具体买房涉及的每个城市会有不同的独立调控措施和独立小周期或者偏移，但大致抓住这个大周期也是可行的，毕竟大周期影响最大。

一线城市的小周期基本上是在大周期的暴涨期后可能会增加一个回撤收缩期，但回撤幅度小于之前的暴涨幅度，所以不影响紧跟着的峰值期。比如一线城市的年暴涨后11年到12年是回撤期。二线城市总体回撤效应低一些，三四线回撤就不明显了。

参考数据来源：

国家统计局

国家统计局国家数据

国家统计局国家数据