房地产市场化调控机制应尽快出台美食

自今年 月新国五条房地产调控措施出台以来，目前房价过快上涨的势头已经有所减弱，如国家统计局发布的6月全国70个大中城市住宅销售价格环比增长落到0.8％，房价环比上涨的城市个数也在减少，从 月68个回落到6 个，环比下降的城市个数则在增多，从 月的1个上升至5个。而考虑到上半年驱动房价上涨的流动性增速还将逐步放缓，房价下半年涨幅也很可能继续回落。

在房地产调控逐渐见效的情况下，房地产投资增速下滑对于经济增长的负面影响已开始显现。这一方面与房地产销售面积增速持续放缓，影响开发商的投资热情有关，月份商品房销售面积同比增长28.7％，较年初的高峰回落26.8个百分点；另一方面也与以限价为主的房地产行政调控打击地产商的开工热情有关，如全国 06个城市土地出让金达1.1 万亿元，同比大幅增长60％，但开发商新开工的进展却较慢，上半年新开工面积增速只有 .8％。

上述情况显然对于稳定下半年经济增长不利，根据笔者简单估算，在考虑到房地产投资以及产业链传导效应后，增速下滑10％对于GDP的拖累就将达到1.7％左右，而这还不包括房地产投资下滑对于其他经济活动的拖累，如开发商减少购地，从而导致地方土地出让金增速下滑，以及由此可能引发的地方债务风险暴露。

笔者认为，下半年经济增速要维持在7％的底线之上，就必须保持房地产市场的基本稳定，这就需要改善房地产商的预期，增强加快房地产投资的积极性，而这次会议确定的有关政策显然有利于这一目标的实现。

会议强调，要积极释放有效需求，推动居民消费升级。考虑到居民消费升级的重要领域就是居民住房需求升级，这也意味着下半年居民住房需求将会得到更大力度的扶持。7月以来，各地住房公积金的多项条件都开始松动，如贷款额度扩大、贷款标准降低等，这无疑都有利于住房需求的平稳增长。

此外，“促进房地产市场平稳健康发展”被置于“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化”之后，笔者认为，这可能表明下半年新型城镇化的推进将有利于房地产市场的平稳。

而当前房地产市场最大的发展隐患是在诸多三、四线城市，存在严重的供给过剩，新型城镇化的发展重点是中小城市，因此政府也会出台一系列政策来提高中小城市对人口的吸引能力，如启动新一轮设市工作，提高中小城市的行政管理权利；扶持中小城市率先实现基本公共服务均等化；采取有效措施吸引大城市中心区人口和产业向中小城市扩散等。这都有利于增强中小城市的人口承载能力，中小城市也有望成为农民工市民化的“主战场”，这都有利于增强中小城市的房地产需求。

上述有利于改善房地产商预期政策的明确，将有望激发其下半年投资热情，下半年经济也有望企稳。但值得注意的是，在以房地产行政调控为主手段逐渐退出的情况下，若没有市场化的调控措施跟上，房地产就很容易演化成泡沫。因此，政府会在守住前期房地产调控底线的情况下，比如房地产热点地区限贷、限目前的恐慌就是对二季度政策调控后经济增速放缓做出的反应。农行在未来有跌破发行价的可能购，下半年将加快建立有利于房地产市场平稳发展的市场化调控机制，如在更多的地区开展房地产税试点；盘活存量用地，提高城市容积率，提升土地利用效率；加快土地制度改革，允许更大规模土地集体建设用地入市平抑土地价格等。

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