房价下跌通道逐渐成形.源泉

“刚需”入市意愿转强，成交量或将有所回升

4月中旬启动的楼市调控新政已历三月，效果渐显。从6月份及整个二季度的表现看，深圳楼市成交低迷，成交量大幅萎缩；一、二手房价格双双拐入下跌通道。

业内人士分析，伴随房价一步步下行，刚性需求将获得激发，择机入市意愿转强，楼市人气有望回升，成交量或触底反弹。

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新房价创11个月新低

据国土部门，6月份，深圳一手住宅成交均价16978元／平方米，环比下跌近14%，同比涨幅缩小到1 ．89%，创下2009年8月以来新低。价格下跌的原因在于部分楼盘降价及低价房热销，而宝安、龙岗两区成交总量占全市总量的8 %，比上月增加近20个百分点，是全市均价大幅下跌最主要的原因。

“降价”堪称6月楼市的关键词。5月底一些品牌开发商率先调价，6月降价、促销项目明显增加。全月新推的10个楼盘中有4个价格比上一批有一定幅度回落，有2个楼盘价格与上一批持平，有4个楼盘价格上涨，但与片区的价格水平相比，仍是处于较低水平。

在售楼盘也打出了促销牌，2008年盛行的“特价房”重出江湖。尽管降价的楼盘越来越多，个别降价幅度更是达到10%、20%，但整体来看目前楼盘降价幅度有限，大多数都只在5%上下，且促销的楼盘大多位于宝安、龙岗，南山和福田楼盘价格变化不大，一些热点区域价格基本没有变化，如后海湾片区。

6月，深圳成交一手住宅1887套、15．24万平方米，环比分别增加 2．619%、28．17%，但同比大减72．97%和77．05%，整体市场成交仍十分低迷。

调价、促销楼盘成交相对较好。万科6月推出的万科里城和千林山居成交火爆，开盘基本售完。佳兆业旗下 个项目销售也很活跃。另一方面，没有促销、价格变化不大的项目销售仍处于低谷。新盘如南山的某一项目，价格与上一批单位持平，6月成交惨淡。目前市场上以自住客为主，对价格非常敏感，只有价格较低或者价格做出让步，才能引起他们的关注，才能促进更多成交。

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二手房均价连跌两个月

国土部门数据显示，6月，深圳二手房成交量为79．2万平方米，环比5月下跌26．24%。根据深圳中原的内部成交数据，6月二手房实际成交量环比有一定幅度的回升；销售均价为16792元／平方米，环比下跌7． 5%，是调控以来，继5月份后连续第二个月下跌。

6月份全市六区除南山区二手房成交均价逆势上涨外，其他各区都有幅度不等的环比下跌。其中，盐田区的下跌幅度最大，环比跌幅22．89%；罗湖区位居价格跌幅榜第二位，下跌15．69%；宝安区与福田区的成交均价下跌幅度较小，分别为4．6 %和 ． 9%；龙岗区本月成交均价较稳定，微幅下跌1．27%。南山区均价为2 40 元／平方米，环比上升12．64%，这主要是华侨城片区大户型、高档二手房成交增加所致。

中原数据表明，6月，用于自住的购房客户占总成交客户的85．9 %，纯投资客户仅占5．86%，自住兼投资的客户比例占8．21%。纯自住客户比例在5月上升的基础上继续保持上升态势，环比增长1．62%，而投资或自住兼投资客户的比例环比继续降低。

未来跌幅

全年出现生产销售增长的企业占整个行业的约75%左右取决于调控力度

价格走低，供需有望增加。这是中原地产对7月深圳新房市场的预判。截至6月底，全市尚有29个楼盘已经取得预售许可但未推出或未完全推出。7月，这29个楼盘中会有加推，而一些尚未取得预售许可的楼盘已经开放样板房或是进行诚意登记。可以预期7月新房供应量会增加。

“在佳兆业、万科带动下，6月份促销楼盘明显增多，房价走低的趋势已经基本形成。”中原分析师认为，在价格坚挺项目销售没有较多起色的市场环境下，7月新房价格仍会弱势下行。不过，低价、降价楼盘总能吸引更多的客户，如果7月新房供应有较大幅度增加，成交量将持续回升。

业内人士分析，6月楼市持续低迷，进一步明确了买方的主导地位。同时，受政策调控影响，房地产企业在融资成本、融资门槛以及销售资金回笼方面的难度都将加大，新房市场开发商的相继调整价格将迅速带动二手市场。由于市场对新政的影响还需要时间消化，刚性需求者的观望情绪仍然浓厚；加之，三季度调控政策尚无任何松动迹象，这些因素都将促使房价的进一步回落，而下降幅度取决于进一步的政策调控力度。