美国房地产市场复苏是不是需要五年

　　 | 发布者：杜立君 | 来自工程机械美国房地产市场的泡沫直接导致了至今仍余波未了的经济衰退，普遍的观点认为美国房地产市场复苏最少还要5年时间 美国房地产市场的泡沫直接导致了至今仍余波未了的经济衰退，普遍的观点认为美国房地产市场复苏最少还要五年时间；也有可能美国房地产市场很可能在未来的一两年内复苏，其复苏的意义重大。首先，房地产市场的复苏将非常有效的解决失业问题(很多现在失业的是建筑工人)，对美国经济是重大利好。其次，假设房地产会在未来一两年复苏，那么现在其相关产业中有许多公司估值严重偏低，尤其是行业中的佼佼者，在经历了重大萧条后，它们的经营更加精简，成本更低，竞争对手更少，一旦需求复苏，盈利会迅速爬升。由于市场的过于悲观，现在这些企业的价格非常低，形成了低风险，高回报的投资机会。

　　巴菲特在最近一次CNBC专访中保守的表示：只知道房地产市场会复苏，但不知道什么时候复苏。其实他私下跟前任白宫BudgetDirectorOrszag打赌，赌明年大选前美国失业率会下落很多，其实赌的就是房地产市场会比预期更早复苏。

　　最根本的需求来自于新家庭的形成（newhouseholdformation），新家庭形成的本源是人口增长。要构成实质的需求，仅仅有人口增长是不够的，关键是新增长的适龄人口愿不愿意或能不能组成新家庭，这很大程度上取决于人们对未来的信心，或者说经济大环境。还有一点很关键的是房价，人们能不能负担。还有一小部分需求来自于二套房购买，注意在这一点上美国房地产市场与国内市场颇有不同，在正常情况下，美国买房投资的人不多，固然在泡沫时期是有的，大部分美国人买第二套房是作为vacationhouse或者summerhouse的。剩下的需求来自于房屋损坏重建等其它因素，占比例较小。

　　最直接的供应来自于新居建设(newstarts).其次要斟酌空置率(vacantrate),经济中一定有一些房子是空着的，比如vacationhouse等等，重要的是区分正常空置(normalvacantrate)和过度空置(excessivevacantrate),过度空置的那部份应该算在供应里面。还有一点要斟酌的是之前的正常空置可能变成现在的过渡空置。

　　在正常环境下，需求首先由系统内的空置房满足，然后由新建房满足，供求基本平衡。衡量是否存在泡沫不能简单的从有多少人，需要多少套房子去看，这里的决定性因素是价格及能否有效的负担房价。即便是在泡沫的顶峰时期，几乎每间新房子都是有买家的，如果这样看供求是平衡的，不存在泡沫。问题在于买的人从根本上负担不起房子(这里说的是美国，中国情形略有不同，买的人负担的起，但他们大部分是投机，应该从他们手里接盘的，真正要住房子的人负担不起)，从有效负担的角度来讲，供应远远超过了需求，形成了泡沫。

　　换个角度，美国的次贷危机实际上是降低了买房的门坎，使很多本来没法负担买房的人买了房，增加了需求，供应也就随之增加了。

　　现在假设我住的是非常破的房子，也许是租的，也许是买的，这个不重要，现在我想买一栋略微好一点的房子，这时候我只增加了需求，想买房子，却没有增加供应，我原先那套太破了，是最底层的，不会有人要。由于需求增加，新房建设随之增加，虽然我不一定是买那套新居的人，可能是卖给我房子的人买了，但结果是一样的，整个经济里由于我的需求多了一套房子。通常情形下这不是问题，由于我原来那套破房子会被淘汰出系统。系统回到平衡。

　　泡沫的形成还有一个原因，在房价不断攀升的情况下会有大量的人买房进行投资，形成过度建设。由于经济里有大量的过度空置房，增加了供应，而整个经济由于房地产市场泡沫破灭而进入衰退，减少了需求，新居建设不得不大幅度降低。

　　美国全国每年需要新建设1 0万至170万套新房以满足人口增长，房屋坏损，二套房等需求。包括2011年，过去的三年里年均新房建设率是55万，比正常环境下的需求少了75万至115万。包括2007和2008，与正常需求相比，美国全国少建房屋约400万。从2000年至2006年，美国过度建设约 50万。所以在正常环境下，美国房地产已经进入了建设不足的阶段。再者，从2002到2011，包括了泡沫及其幻灭的10年间，美国新居建设总数是自1960年以来的第二低。而1960年的时候美国人口比现在少40%。另外，由于经济环境原因而暂时搁置买房的 pendupdemand 约为200万.这里包括了年轻人与父母同住，或几家人共住等情况。

　　结论：

　　美国房地产实际上已进入了建设不足期，有大量需求正在积累，这些需求由于宏观经济的不确定性可能还会继续积累一段时间，但早晚供应必须满足需求。我个人认为在欧洲不出大事的条件下，美国房地产市场很可能在未来的一两年复苏。