行业地产中国房地产北京市场未受到政策影响买入

地产：中国 房地产 北京市场未受到政策影响 买入富力保利和远洋地产 -17 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

北京市场未受到政策影响；买入富力、保利和远洋地产国企再创北京土地拍卖价格新高北京最近的土地拍卖结果令我们感到意外，这不仅是由于价格创新高，而且是因为三块“地王”的买家均有国企背景（远洋地产、中信集团和中国兵器集团，见图表1）。在这些地块的拍卖过程中，其它国企或有政府背景的企业（如中国烟草集团）也积极参与了竞价。

若政策未见成效，则我们的假设/估值内容来自面临上行风险我们想问的问题是：假设紧缩政策正在实行中，那么这些措施有没有收到效果？很可能没有。至少我们看到，目前的政策并未能阻止非房地产相关的国企不断进军房地产行业（虽然国资委自2004年起一再努力整顿国企的房地产业务）。

我们认为，这样的土地拍卖结果可能有悖于中央政府期望实现的目标——随着地价创新高，这些地块周边项目的开发商可能会大幅提高售价（事实上，北京二手房市场的个人卖房者已经提价）。此外，如果土地拍卖再出现几次类似的结果，我们担心我们目前对开发商北京项目的房价和交易量假设可能会显得过于保守。我们已经注意到，最近北京一手房交易量在持续复苏（图表2），且更为重要的是，自 月初以来二手房市场交易量（图表 ）再度升温，表明消化比率（或说销售速度）正在改善。

买入富力、远洋和保利地产在我们研究范围内的企业中，远洋地产（ ，买入）、富力地产（，买入，强力买入名单）和保利地产（，买入）的总资产价值在北京住宅市场的占比最高（远洋地产为20%以上，其余两家为10%-1但是北京并不是试点地区5%）。

同时，我们认为这三只股票的估值（就我们基本假设/悲观假设下的风险回报状况而言）仍然具有吸引力。合景泰富（181 .HK，中性）和华润置地（，卖出）在北京住宅市场的业务比重也相对较高，但我们认为其估值不具吸引力。

风险政府过度紧缩导致宏观经济硬着陆。