大通证券房地产调控政策连续出台地产板块受牛

大通证券：房地产调控政策连续出台 地产板块受压 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

房地产调控政策连续出台，地产板块受压去年以来全国房地产市场火热一片，不少城市房价涨幅巨大，房价收入比大幅提高，过高房价对需求释放起到一定的抑制和推迟作用。2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。3月份，全国房地产开发景气指数为105.89，比2月份提高0.42点，比去年同期提高11.15点。在这种情况下，抑制楼市房价的涨幅无疑成了当下政策的主旋律。

今年以来，一系列针对房地产市场的政策相继推出。国务院上周末发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。通知特别强调，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知还要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

国土资源部公布了2010年的住房用地供应计划，2010年全国住房建设用地拟供应量达到18.5万公顷，同比增幅超过135%，其中保障房用地供应为2.45万公顷，棚改房用地为3.66万公顷，中小套型商品房用地为8.04万公顷，三类用地供应合计占到了2010年全国总供地计划的76.6%。稳定房价和住房保障实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究。

房地产在中国目前经济中举足轻重的地位使得市场对目前超预期的房地产紧缩政策可能带来的后果开始担心，虽然我们认为当前房地产调控政策是在对已经出现局部过热的房地产市场进行修正。

有2007、2008年调控的经验，政府不会只从需求端进行压制，房地产内部的政策也将有保有压，加大保障房建设力度，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。政府将增加土地供应，降低拿地成本，这对有大量土地储备的房地产公司反而不利。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导，这影响了居民购房。加强监控跨境投融资活动,防境外\"热钱\"冲击中国房地产市场。从银行股的大幅下跌中反映出在地产紧缩的背景下市场对\"土地财政\"可能带来的地方政府融资平台风险尤其担心。如果政策调控措施过紧，可能引发大量银行坏账，并导致经济增长速度下降。各地房地产成交量萎缩和房价走弱将是大概率事件，价格调整取决于开发商整体资金链的状况和投资客资金链的状况。

从二月份阿里投资魅族开始 短期市场仍需要继续消化房地产调控政策带来的不确定性。各地房地产后续跟进政策会陆续出台，可以在随后个月看到效果。前期价格上涨过快的部分一线城市调整会更明显。这将持续影响短期市场情绪，市场低迷的走势仍将持续一段时间。行业投资性机会仍未到来。