瑞安卖楼是个不错的选择.鼓励

瑞安卖楼是个不错的选择

115503月16日，有媒体爆出瑞安将以74.7亿元卖掉手上*值钱的项目之一，位于新天地的一等写字楼——企业天地一期，折合单价约9万元/平方米。部份媒体用了“史上较高销售价”来描写本次可能的交易，而更多的业内人士指出，9万元/平方米的单价并不算高，如果与周边动辄15万元/平方米左右单价、同样出自于瑞安的住宅翠湖天地的二手房相比，9万元/平方米的单价还是显得空间巨大。到底这1价格合理还是不合理？让我们共同计算一下。

首先，还是要用市场比较法来判断一下相关楼价。之前上海写字楼项目的大宗交易主要都位于浦东，特别是陆家嘴区域，其中就有李嘉诚以约71亿元总价、6.45万元/平方米单价卖掉的一等写字楼东方汇金；中信泰富还没有建成就以25亿元卖给中信银行的上海浦东商厦，单价5.23万元/平方米，等等。在浦西，则有歌斐资产31.26亿元收购位于卢湾滨江的一等写字楼新富港核心，单价4.26万元/平方米；位于长乐路安福路上的世纪商贸广场也在7年前以44.38亿元、4.51万元/平方米单价的代价售出。至少从大宗交易来看，74.7亿元的总价依然属于史上*贵，没有之一；而单价方面，除方兴北外滩一个体量较小、总价15.7亿元的项目单价到达9.58万元/平方米外，大多都集中在万元/平方米。但事实上，虽然大家都对上海的写字楼市场看高一线，真碰到要花钱买楼，特别是大宗交易之时，价格却抬不上去。

再用*还原法来测算一下*是不是公道。瑞房2014年半年报显示，企业天地1号及2号楼2014年上半年共产生租金收入1.21亿元，可供出租建面8.3万平方米，若依照96%的出租率计算，租金*约在8.3元/平方米/天；根据世邦魏理仕数据，企业天地一期租金约在10.1元/平方米/天；瑞安在企业天地二期建成前对外宣传时则称，预计租金*在10..5/平方米/天左右。考虑到企业天地可能存在一些租金较低的早期签约的客户，我们采用10元/平方米/天的标准测算全部租赁*。如果单价在9万元/平方米，那末企业天地的租金*约为4.05%，而该租金的上升空间也不会太大。

综上所述，*在上海*一等的位置，所谓*一等的办公产品，实际市场价值也就9万元/平方米。再考虑到要一下子付出74.7亿元价格的买家有少有性的因素，瑞安的报价似乎有点一厢情愿，可能市场销售价会比该价格更低。我预计*终的销售价还得看低一线，7.万元/平方米左右的单价，亿元的总价可能更为适合。所以，瑞安如果真能以该价格把楼变现，我认为还是一笔不错的买卖。

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