央企方兴调控洪潮中的变与不变.源泉

“我们现在也不大愿意通过招拍挂的方式去竞得土地”，何操表示：“因为是央企，飙地王，影响很大。”

“楼市调控”，一个任何房企都无法绕开的话题。“但今年方兴做的主要是商业地产项目，所以受到宏观调控的影响会比较小，也因此非常有信心完成今年各项的目标预算。”方兴地产首席财务官江南上周五股东会后对媒体表示。

商业地产避险

据江南描述，方兴地产早前开发的住宅项目，已在市场下行前几乎销售殆尽，因此，方兴今年截至5月份的营业收入，主要来自旗下的持有型办公楼和酒店的经营。

“以凯辰广场为例，方兴目前持有型办公楼的租金同比上涨幅度达到7%，而全国的平均水平大概是在 %到5%。与此同时，凯辰广场的出租率也从89%上升到目前的9 %。”与此同时“酒店的出租率和房价总的来说，目前也出现了同比上涨20%至 0%的情况。”江南表示。

在很多贷媒介上都出现了“只要有本科生学历即可办理贷款随着持有型物业及酒店经营收入的大幅增加，这一块的收入取而代之成为2010年前5月方兴的主要收入利润增长点，这弥补了其在新环境下物业销售收入的下降。

目前，不单在于江南所提出的住宅项目几近售尽。据了解，方兴主要用于销售的写字楼项目“上海港国际客运中心地块B项目”在2009年也已售出77%。再又经历了近半年的时间后，目前该项目的可售单位也所剩无几。

然而，这并非表明持有型物业和酒店的经营就此成为方兴地产业绩未来的主要引擎。“年初的计划还是不变。”方兴地产首席执行官何操强调。

何操所提及的年初计划指的是方兴地产年初提出的，“今后物业销售部分能够占到方兴总收入的三分之二，也就是越约65%的水平”。在2009年，物业销售占方兴地产的收入比重的56%。

而根据方兴年初制定的计划：“如果持有物业的收入继续增长，那么销售物业还要继续扩大规模”。

转变拿地方式

或许正因如此，方兴地产在今年5月11日宣布与青岛城投集团订立框架性合作协议，为其日益增长的持有物业经营业绩谋求与计划相匹配的可售物业规模。通过该次与青岛城投的合作，方兴地产获得了蓝海新港城80万平方米可用作销售的商住项目开发权。

一周之后，方兴地产又以9.288亿元的代价向母公司中化集团收购了“上海银汇”50%股权，进而获得上海国际航运服务中心项目约4. 万平方米的土地储备。

对于急需补充项目储备的方兴地产来说，能够以这种方式取得大量廉价的土地无疑是最好的结果。

“积极获取一二线核心区域的土地储备，是我们年初的工作方针，到现在也不会变。但是，我们现在也不大愿意通过招拍挂的方式去竞得土地。”何操又说到。“因为是央企，飙地王，影响很大。”

央企的头衔对方兴地产在拿地策略上的转变扮演着重要的角色。2009年6月，方兴以40.6亿元竞得北京广渠门15号地王项目，就引起了业界对央企现象的关注。而在今年，一轮央企演绎的抢地潮更激起了业界对央企的声讨，甚至多少助推了楼市调控的升级。

所幸的是，方兴在事后被确定为16家可主营房地产的央企之一，再加之此前就被确定为6家酒店主业的央企之一，方兴似乎因祸得福，可在房地产业内更进一步。

据何操透露，“中化作为方兴的母公司，进一步向方兴注入资产是一定的，但短期内未有具体计划。同时，也会留意78家退出央企的剥离情况，如果有适合的资产也会考虑收购。”

“但是作为16家主营房地产的央企之一，以及核准可主营酒店，方兴现阶段还将尽量利用这个品牌优势，通过与地方政府的合作，取得优质项目。”何操最后讲到。“招拍挂已暂时不是考虑的方式了。”