楼市高端化加剧业界呼吁房企刚需责任.源泉

市场全面高端化

不然的话昌平龙山锦园，均价21000元/平方米；尚华家园，均价22921元/平方米左右；门头沟西园嘉园，入市均价 7417元/平方米左右，最高达47901元/平方米；大兴光和雅苑，入市均价22700元/平方米左右……这是201 年8月到9月上半月之间取证入市的楼盘价格表现，而上述这些项目，均位于六环外。

根据北京市住房与城乡建设委员会显示，8月至9月上半月，北京共计 7个取证项目，六环外以及沿线为供应主力区域，共21个，而在这21个项目中，有近三分之一的楼盘销售报价超过2万元/平方米，而另有近三分之一项目报价在元/平方米之间。

而另一方面，频出的地王带来的涨价预期仍然高企。近期，通州、大兴、房山等新城地价频被刷新，成交楼面价普遍达到2万元/平方米，而最高已近 万元/平方米，受其影响，新盘提价欲望强烈，如房山某项目9月7日开盘报价为24000元/平方米，仅仅数天之后便上调至27000元/平方米。而业内人士则认为，在土地成本影响下，预计通州、大兴、房山等新城未来房价将全面进入 万元时代。

刚需空间持续被压缩

在六环外新房价格上涨的同时，豪宅项目的市场份额也在进一步扩大。根据丽兹行豪宅研究院统计数据显示，月份北京均价超过4万元/平方米的高端新建商品房项目有6个取证入市，累计供应量为969套，其中8月份高端新房期房入市量为586套，供应量已达到去年10月份以来最高值。

这一现象带来的直接后果是刚需供应遭受挤压。以顺义为例，201 年前8个月，顺义区共计有8批房源入市，其中有 个项目5批次房源为别墅类产品，从面积区间来看，150平方米以上的大户型房源占据超过一半份额。

而在价格上涨和供应挤压的双重因素影响下，直接后果则是北京房地产市场畸形火热，恐慌性购房重现，刚需盘频现“日光”，而置业者所担心的甚至不再是价格，反而为“排不上号，买不到房”而忧心忡忡，甚至因此带火了北京周边楼市，如香河的京汉君庭、燕郊的天洋城4代等项目因此热卖。

“造成这一现象的根源在于刚需供应量不足”。业内人士表示，上半年受政策等因素影响，房山、通州、大兴等刚需板块仅有少数项目提供新房源入市，在供需对比下，楼市进入卖方市场，而最终的买单者，仍然是“伤不起”的刚需群体。

考验房企

面对被严重挤压的刚需市场，引起众多业内专家的焦虑：长此以往，刚需该如何立足？虽然作为企业，跟着市场走无可厚非，但是作为社会主体，房地产企业是否应当承担起一定的社会？

对此，京汉置业品牌与客户总监赵四海认为，作为社会主体，房地产企业应当将自己的经营纳入更加宽泛的相关利益群体当中去考虑，在当前的市场环境下，则应表现为对广大刚需群体的满足，多开发适合首套房置业的刚需产品，主打以中小户型为主的普通商品房。

据了解，在过去十年里，京汉置业长期立足满足刚需人群住房需求，打造以“京汉铂寓和京汉君庭”为核心品牌的婚品，大受市场欢迎，与此同时，京汉置业重资投入保障房建设，2011年参与北京市石景山地区的两限房和公租房建设，成为继富力、万科之后参与到保障房建设中的又一民营房企。目前，京汉置业正在积极筹建客户关系管理体系，赵四海表示，我们希望通过该体系全方位了解市场最迫切的需求，以准确的产品弥补市场的缺位，同时提升自身质量与服务素质，为需求带来最及时、最优质的产品和服务。

“有了上面的这些考虑，企业在拿地时就会多一层顾虑，客观上也会避免更多的地王出现，而由此还将带来涨价预期放缓、供应增加等连锁反应，对房地产市场健康前行十分有利。”赵四海表示，这一点上，万科“不拿地王，坚持做普通住宅”的做法很值得学习。

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