高房价预期下的调控之道

自去年12月开始，政府不断出台调控政策，遏制房价的过快上涨。但今年以来，房价上涨仍呈加速趋势。如何评估目前房市的泡沫风险？未来的调控工具应如何选择？本期本报就相关问题，采访了国家发改委宏观经济学会秘书长王建、中国金融40人论坛成员陈超（工银瑞信基金首席经济学家）、陆磊（广东金融学院中国金融转型与发展研究中心主任），是为21世纪北京圆桌第248期。（曹理达）

央企退出与土地供给转型

土地拍卖制度要更多借鉴现代拍卖机制周日随着一股弱冷空气的到来，改变价高者获得土地的做法，防止串谋、勾结等违规操作。

《21世纪》：在一系列楼市调控政策实施之后，房价继续上涨的动力是什么？

陆磊：这是与总需求、终端需求相关的。当前，消费和外需并没有对经济形成足够的支撑，所以我们仍要依赖于投资。也就是说，在财政和货币政策上，仍需保持相对宽松，来刺激经济增长。这导致的结果就是流动性过剩。这么多的钱在实体经济里找不到合适的投资机会，必然流向房市。2009年二季度尤其是5月份以来，消费需求的恢复性增长已持续近一年，应该说增长得较为充分了。而房价从去年延续至今的大幅度上涨，消费需求被挤出的可能性很大，所以构成今年房价持续升温的主导力量还是投机性需求。

陈超：去年12月调控房地产的政策出台之后，购房者对房价的预期越来越理性了。对于中国房地产来说，房价上涨是一个长期趋势，这几乎已经形成一种共识。现在政府的调控政策只能够做到防止过快上涨，并不能完全遏制房价上涨。今年1月份由于季节性因素加上政策调整，房价上涨趋缓，很多购房者把这个时期看作是一个阶段性的低点，认为之后房价可能会再度上涨，所以很多人出手买房。与此同时，卖房者的心理也起了变化，很多人觉得房价已经到高点了，担心政策再继续调控，所以开始卖出。从数据上来看，月份的销售、成交价格等等因素都呈现出一片繁荣景象。

从开发商的角度看，很多开发商去年就拿到了不少贷款，今年从市场调研的结果来看，开发商的信托投资计划多了起来，加上私募基金的发展，以及外资的进入，投到房地产领域的资金开始上涨。目前房地产投资的增速为 1. ％，估计全年会保持在 0％左右。今年年初各省在两会政府工作报告中对保障性住房建设都做了规划，2010年的保障性住房大概占到了2009年房地产投资总量的15％-25％。这样一来，即便今年商品住宅的投资有所下降，保障性住房的投资增长的部分也可以抵消。综上，目前各种资金都在涌向房地产开发领域，政府的、民间的、外资的、自有的渠道资金都很充足。从资金方面来看，房地产投资和开发是非常旺盛的。

《21世纪》：在国资委宣布78家央企退出房地产业务之后，一些城市的土地拍卖市场仍旧“地王”频现。央企退出对于遏制房价将会产生怎样的影响？从土地供给的角度，如何能遏制高房价？

王建：央企退出在短期内会对土地拍卖价格的上涨产生抑制，但这不是一个治本的方法。央企参与房地产业务，反映的是央企以及大型国企在资金实力方面的优势。和民企不同，央企和大国企在争取银行贷款方面处于优势地位。所以，问题的关键不在于什么样的企业可以进入房地产业务，而是央企、国企和民企之间如何实现平等国民待遇所有喜欢她的人有目共睹，如何有一个公平的市场竞争环境。从土地供给的角度，土地价格走高的根本原因在于分灶吃饭的财政体制。在现有的制度框架下，土地收益占地方财政的比例很高，地方政府自然希望土地拍卖越贵越好。

陆磊：主营业务是房地产的国企和央企，并不能够退出。要退出的是房地产为非主营业务的央企，但这从操作上也是可以规避的。比如某央企原来自己买地，现在注册一家主营业务是房地产的公司，把原来的权益以资本注入的方式转给这家公司，由它来经营房地产。那么，未来的结果也不会发生实质性的改变，只能出现更多主营业务是房地产的国企。

所以，央企退出不是解决问题的根本办法，在流动性、制造业产能过剩的情况下，央企的决策有它的合理性。解决问题的根本还在于创造实体经济新的增长点。

陈超：供给方面最大的问题来自于中国的土地财政，根据2009年的数据，土地出让收入占地方财政收入的2 ％。地方政府看重土地收入，采用土地招拍挂制度，将土地集中起来，价高者得之。出价高的多是资金实力雄厚的央企、大型国有企业。尽管中央政府希望加大保障住房建设，改善居民居住条件，但是地方政府没有动力建。因为建保障性住房的同时，周边房价和地价都会被打压，不利于政府增加收入。

去年调控房地产的措施之一，是调整购地首付金比例。这只能在一定程度上能够抑制用较大的资金杠杆来炒地的企业。想要彻底解决土地供给的问题，必须推进新一轮财税体制改革。这在经济学意义上是最优解，但在实际推行起来要考虑既得利益群体的阻力。有人建议土地出让金以后不给地方政府，中央拿来进行再分配。但这样会遭到地方政府的强烈反对，而地方政府已有的融资平台可能演变成债务风险。也有人提出要改变中央和地方政府的分成比例，或者是限定本届地方政府对土地出让金的使用比例，但这无法从根本上改变地方政府扩大卖地收入的冲动。

在目前阶段，次优并且可行的方法，是加大保障性住房建设。要把保障性住房细分成不同层次的市场，在微观机制设计上进行改进，比如限制中高收入者买保障性住房，在经济适用房的区位规划要更合理等等。同时，土地拍卖制度要更多借鉴现代拍卖机制，改变价高者获得土地的做法，防止串谋、勾结等违规操作。事实上，英国、荷兰等欧洲国家的电信 G牌照的拍卖机制就非常值得我们学习和借鉴。