外资布局中国房地产的罗生门

2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策，这是继2010年4月份“新国十条”和9月底的“国五条”之后的第三轮调控。鉴于2010年第四季度以来一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头，本次调控最具实际“杀伤力”的莫过于出台了范围明确的限购令。有评论将此轮调控的严厉程度比喻成在屡调屡涨下的“破釜沉舟”。在如此严厉的楼市调控政策影响下，国内房地产行业在虎年春节“冷”报频传。北京、上海、广州等一线城市均现“地量”成交，而深圳、南京、杭州三市更遭遇尴尬的“零成交”。 现实之景： 一边唱空房地产，一边疯狂布局 但是，与国内房地产行业“如履薄冰”不同的是，久经“沙场”的外资却在上演一幕布局房地产行业的“罗生门”。一方面，有媒体报道，叱咤风云的国际对冲大鳄“放话”做空中国房地产业。美国“空头大师”詹姆斯·查诺斯（James Chanos，此公当年曾成功做空安然公司）近日高调宣扬，已募集了资金对赌中国地产泡沫破裂。“中国繁荣的房地产市场将以比迪拜惨1000倍的方式终结。”查诺斯说，一年之前他就开始了做空中国的布局。 另一方面，外资在2010年不断用真金白银布局国内房地产业。2010年9月，美国私募股权黑石集团宣布联手香港鹰君集团共同开发大连高端酒店和住宅项目。11月24日，荷兰GTC这家由犹太商人创建的中东欧最大房企在成都宣布其在中国的首个综合体凯丹广场落成运营。12月17日，中远集团宣布应国资委的要求，已将所持远洋地产的股权全部出售，而接盘资金除了香港南丰集团外还有一家被刻意隐匿的外资基金，业界猜测该外资基金可能是的下属基金（2007年8月 0日南丰集团与汇丰银行共同成立汇丰南丰房地产基金）。经不完全统计，包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内房地产业。中国商务部2010年12月16日公布，1~10月累计，实际使用外资820亿，同比增长15.7%；其中房地产领域FDI（外商直接投资）快速增长，截至2010年10月，房地产领域FDI快速增长48.04%，房地产领域FDI增幅高出总体增幅达到 2个百分点。商务部一位人士透露：“今年近三分之一的FDI都进入了房地产领域。” 对于普通投资者而言，本次调控楼市的决心与以往房地产市场“屡调屡涨”现象之间的对决，本已令国内房地产市场的难以捉摸，而外资在房地产业布局中上演的“罗生门”则使房地产市场变得更加扑朔迷离。 笔者以为，有心的投资者恰恰可以通过仔细分析外资在地产领域中的“表演”，洞悉其对中国地产业的真正意图，从更宏观的角度认知当前中国地产业的真实价值、矛盾根源及正确的化解之道。最后，才能理性判断当前楼市调控政策对地产市场甚至中国经济将产生哪些影响，从而客观评判本轮“最严厉”调控政策的效果。

历史之鉴：也曾在业上“唱空做多” 长期关注海外基金投资动向的人都知道，外资运用这种“唱空做多”的手法已经不是第一次了。在2006年四大国有银行改制上市前，外资就曾在相当长的一段时间内，在国际权威的媒体上连续发表看空中国银行业的言论。从2002年下半年起，诸如“中国的银行体系是‘定时炸弹’，在今后的几年中炸弹可能爆炸产生金融危机，严重阻碍中国经济发展”的言论在外媒上不绝于耳。三大评级机构也纷纷发布对于中国国有银行前景的悲观报告。 2004年，《华尔街》刊登了由汤姆·奥兰（Tom Holland）和大卫·拉盖（David Lague）联合撰写的题为《中国四大国有银行盲目放贷蕴藏危机》的报道。文中指出“中国所有银行的坏账真实水平要大得多，标准普尔称真正比率高达45%，坏账总额约为8500亿美元”，文中还明确指出国际投资者“对实际不良水平和新贷款信用风险评估的怀疑从未停止”，“粉饰账面这个词很不好听，但银行确实在这样做”。 2005年，英国《金融时报》利用董事长张恩照事件，在其LEX专栏（由金融时报评论家联合撰写）发表了名为《建行丑闻令中国金融改革受挫》的专栏文章，文中称张恩照事件让“其他人将记起中国银行业不稳定的状态，即技术上已资不抵债，贷款飞速增长，从而不断积累新的坏账。他们将得出结论，这些银行还不值得投资。”就在四大国有银行即将上市的2006年，外国财经媒体还在不遗余力地唱空中国银行业。2006年4月，英国《金融时报》 发表了题为《中国四大银行忽视商业风险》的文章，文中称国际货币基金组织“发表的一份工作报告表示，这些大型国有银行的实际运作几乎没有任何变化，许多银行仍将大量资金贷给国有企业，贷款几乎或完全没有根据商业风险进行定价”。2006年5月 日和5月4日更是连续发表了两篇分别题为《中国不良贷款可能达到9000亿美元》和《中国的银行体系仍然脆弱，仍受呆坏账困扰》的文章但还是自己亲自去店里招呼着比较放心。 去年3月份，大肆渲染中国银行业存在的呆坏账规模。 就在外媒高调唱空中国银行业的同时，各大巨头却纷纷斥巨资，以战略投资者的身份全力扑向以四大国有银行（除）为首的中国银行业股权，且入股价格低得令人咋舌。四大国有银行（除农行）股权卖给外资的价格为平均每股不到2元，而拟收购濒临破产的贝尔斯登时，对方卖给我们的价格竟然高达每股110美元（据中信证券与贝尔斯登签订的预案，中信证券拟以10亿美元认购贝尔斯登发行的可转换证券，转股价格为贝尔斯登2007年10月19日前5个交易日的平均收盘价格，每股约为110美元）。当外资以极低廉的价格入股中国银行业后，那些曾经被外媒描述成充斥着大量呆坏账，近乎资不抵债的中国的银行们仅仅在上市两年以后，就成为了“全球最赚钱的银行”。而外资在入股时自诩将带给中国银行业“先进的经验、健全的风控体系、创新的金融产品”却被一场源自美国的金融风暴横扫得“神马都是浮云”了。当限售期满后，所有外资银行似乎都忘记自己“战略投资者”的身份，立刻开始在高位抛售手中持有的低成本权，赚得盆满钵满。 事实证明，当初外资唱空并非不看好中国银行业络招聘市场占比跃至行业第一，恰恰相反，外资对中国银行业这块肥肉早就虎视眈眈了。他们早就认识到中国银行业真正的价值，在于其基建于全球经济发展速度最快的实体经济之上，且拥有政府全额信用担保。唱空中国银行业只不过是为了打压银行股权的交易价格，能以低到“不合理”的价格捡便宜货而已（这就好比股票市场上庄家做庄，为了吸纳足够多的优质筹码而又不抬高建仓成本，就故意在市场上散布该筹码的利空消息，趁普通投资者因为恐慌而进行非理性抛售时，完成吸筹）。