高考加油地产转机或在酝酿之中魏家

地产：转机或在酝酿之中 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点政策面：住建部出台限购扩大城市的五条标准。我们根据统计局公布的70个大中城市房价数据，筛选出20个城市作为下一步限购扩大的对象（占全国销售额约4%），在本次周报中比较了限购扩大前后全国商品住宅销售额情景测试结果（如图表1），若严格执行限购，新增限购城市边际影响平均为1.22%。

市场数据监测：

新房市场：一二线城市分化。我们监测的15个重点城市中，7个城市环比上涨，其中一线城市由于促销全面上涨，上海和深圳涨幅较大，二线城市多数下跌。

库存方面：库存压力全面上行。上周我们监测的城市可售面积缓慢上行，出清周期上涨的城市多于下跌的，除苏州外其他城市的变化幅度都不大，大部分在10%以内，个别超过10%。

二手房市场：涨跌各半。上周二手房成交也有分化，但总体处于较低位。我上游2000亩们所监测到的7个城市中，环比4个上涨 个下跌，其中成都跌幅显著，大连的涨幅较大；同比数据除杭州外均呈现出下跌趋势。

土地市场：上周20个主要城市土地市场供应量大幅回落，成交量再度上涨。20个主要城市推出土地面积较上上周减少 .44%；成交土地面积较上上周增加2 . 7%。上周住宅用地楼面地价维持低位，溢价率总体较低，除个别地块外，其余均在10%以内。

本周观点：当前在库存资金压力全面上升情况下，处于基本面调整的关键时期，一线城市首当其冲，而对限购扩大的担忧将加快价格松动范围的渐进式铺开。我们认为基本面和股价的转机或在酝酿之中，后期存在两条演化路径：其一，在海外因素不确定，以及在价格出现实质松动的双重前提之下，后期政策面趋于平静的预期将愈加强烈，那么我们认为即使后期经济恶化预期带来需求萎缩，地产股也至少会有相对收益（如08年10月至09年6月经济最差的9个月中，地产股出现超额收益的月份有8个月，如图 9）；其二，若经济预期归于平稳，需求未见明显萎缩，淡季过后销量恢复上行，地产股将同时收获相对收益和绝对收益。因此当前我们的骨骼变得更轻了限购扩大预期带来的股价调整将是地产股绝佳的介入机会。继续建议积极配置估值低、业绩确定的优质地产股，包括万科、保利、首开；同时建议逐步布局处于资源加速变现期，未来两年具备较强业绩弹性的福星和鲁商。