杭州在内十余城市传放松限购令美食

杭州在内十余城市传放松“限购令” 2014/5/18 10:42:00来源：中国经营报 5月12日，财政部公布4月份财政收支情况，其中，受近期商品房销售额下降影响，房地产营业税44 亿元，下降4.2%，较 月5.5%的增幅回落明显。

与营业税、增值税、所得税三者占比过半相比，作为财产税的房地产税在所有税种中的占比并不大，不足2%，但与之相关的上下游产业所带来的税收占比却达到10%左右，是地方税收的一个主要来源。

4月份，全国房地产企业所得税248亿元，同比下降 .1%。契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税等地方小税种分别增长1.2%、24%、 .2%和16.9%，较去年动辄百分之二三十的增幅亦回落明显。

房地产税增量下滑，对地方政府来说，不仅仅是税收减少，更增加了对土地财政未来增收的担忧。在这一背景下，4月份以来，南宁、佛山等多个城市相继传出松绑购房“限购”政策也就不难理解。截至5月16日，《中国经营报》不完全统计，已经传出“限购令”放松的城市多达10个以上。

“此类税收下滑，对于一二线城市和三四线城市的影响力度是不一样的。相比一线城市，三四线城市整体处于供大于求的局面，可能最先出现降价或者以价换量的现象。”上海易居研究院研究员严跃进表示。

超 0个城市有放松预期

对地方政府来说，房地产税的缩水，或许并不仅仅是税收减少那么简单，更重要的地方政府依赖土地财政的模式受到威胁。

地方政府收入主要包括三块：一般预算财政收入、中央对地方转移支付、政府性基金收入。其中，地方政府性基金收入主要来自土地出让收入，2007年以来土地出让收入占地方政府总收入比重快速上升，201 年约占地方政府收入的四分之一。

中原地产研究部统计数据显示，截至目前，传闻酝酿救市的城市已超过10个，其中已作出若干调整的城市已有6个。其中包括福州、杭州等多个二三线城市传出救市的传言。

最新的传言是天津市将放开第三套房的购买限制。而中国经济研究院在一份“2 省土地财政依赖度”排名统计显示，天津市和浙江省的土地财政依赖度超过了60%，此前浙江省的萧山、宁波也已经传出了楼市松绑的消息。

上述统计排名显示，土地财政依赖度超过50%的省市包括浙江、天津、福建、海南、重庆、北京等。

“房地产市场降温，导致地方财政逐渐出现问题，在这种情况下，放开部分调控就成了地方政府拉动经济的最常用措施，也是短期效果最明显的措施。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。

财政部公布的一季度数据显示，“土地财政”在地方政府财政收入中的主角地位依旧稳固。

第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40. %，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1∶1.7。 以传出限购放松的杭州市为例，201 年土地财政依赖度为156.4%，在同策咨询监测的全国45个楼市限购城市中对土地财政的依赖程度排名第一。进入2014年以后，杭州土地市场显现“先强后弱”的趋势。今年1月份，杭州出让 5宗土地，土地出让金达到 9.56亿元，占到去年全年的25.6%。但2月份，当月杭州全市土地成交总金额为92亿元，环比下跌72.8%。进入 月份，全市仅8宗土地出让，成交总金额约 8亿元，同比和环比数据均出现大幅下降，成交总额较上月缩水四成。

中国国际金融有限公司首席经济学家彭文生曾发表文章指出，土地财政下滑给地方财政带来压力，会产生三方面影响：一是减少地方政府投资，影响固定资产投资；二是增加地方政府债务风险；三是不利于信贷扩张。总体上会给宏观经济带来紧缩效应。土地收入下降给地方财政带来压力。

“在房地产市场持续降温的情况下，全国预计将有超过 0个城市有放松调控的预期和可能性。后续包括房价接近停滞的城市，都有可能出台地方的救市政策，它们可能不会明显放松限购，但会通过其他方式进行微调。”张大伟分析。

三四线城市或率先“沦陷”

从全国市场看，房地产税增幅下滑产生的结构性差异仍然比较大。

中原地产数据显示，全国 5个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、济南和宁波 个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、6 .8%和56.8%。这三个城市4月份的新增供应比成交更为强劲，导致库存上升的态势也较明显。

“这些城市的特点普遍是：库存消化周期超过一年的城市；一季度商品房成交大幅下滑的城市；购地销售比过高的城市；一季度土地出让金过低的城市；有实质性降价楼盘的城市；人口净流出城市；有两个以上新区的城市。”张大伟称。

“从楼市在当地的发展程度和分量看，一二线城市对于房地产业的倚重程度相对低，而对于三四线城市来说，楼市不景气会导致城市资金循环的不顺畅。”严跃进表示。

同策咨询数据分析称，从一线城市之外的限购城市来看，土地财政的依赖度超过50%的共计 1个城市，这表明大多数省会城市、部分三四线城市对于土地财政依赖度仍然比较高。尤其是对于宏观经济基本面不太好的城市来讲，其土地财政依赖度表现更为突出，比如杭州、宁波、温州等浙江省城市。

“三四线城市中，因为当地劳动力不足，外来人口导入慢，整个市场需求难以支撑因新城开发而飙升的大量库存。”严跃进说。

在库存量达到一定程度上，降价似乎成为一个不意外的选择。

在中央财经大学教授温来成看来，虽然房地产税收减少，但目前还没有到救市的地步，三四线城市的去化能力较之前有所放缓，但时间尚短，如果持续到七八月份仍然没有回转，政府才应考虑救市。

眼下，房企去库存化的对策正逐渐浮出。

在采取一系列手段后，远洋目前 年以上的库存几乎为0，超过2年的坚决清理掉，减轻了公司滞销压力。

在此背景下，房企对三四线城市正谨慎进入。

“未来要进入的城市需要具备三个条其他补助不变;校官的军衔工资是尉官的1.1至1.25倍;同等军官件：一是选人多的城市；二是这个城市经济是可持续发展的，或者说它的先天的自然环境可以吸引新的人口流动；三是历来城市规划稳定。”李明表示。

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