行业地产别人有的我们也一定有

地产：别人有的 我们也一定有 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

在国内房地产基金行业开始兴起的时候，这已经是国外作为居民资产配臵中的非常重要的一部分，已有的案例就我们的络营销部从30多人仅剩7人成为了后继者宝贵的经验，中国会不会走上这条路，不取决于是否要学习别人，而是中国庞大的存量物业基数，就决定了中国必然将走上这条路。

第一层次：项目制的房地产基金合作，凯德的PE+REITs模式凯德模式是经典的改造经营+REITs接手退出的模式，其中，核心利润段留给了自己公司，并通过发售REITs来实现退出，实现了项目获取到投资退出的一条龙服务。其中，有两个核心竞争力，一是改造经营能力，是未来的利润变现，二是已有REITs的保障，解决资金渠道。

凯德目前的管理规模超过2000亿元，其中，中国地区占比超过40%，是在庞大存量物业国家找寻运营能力较弱的项目的标杆企业。由于前期投入是凯德自有资金投入，所以从盈利模式上看，并非完全的轻资产，然而在退出到REITs后，通过收取管理费使其拥有持续现金流。

第二层次：以公司为资产配臵标的，黑石的LBO+IPO模式黑石模式是通过LBO收购，在管理、扩张、改造方面均进行加强，不限于已有项目的改善，而是将整个品牌的做大做强，相比于项目制的模式，黑石的核心竞争力在于公司的管理运营，同时，由于退出方式是IPO的形式，所以可以将更多的精力放在公司运营层潮州住房公积金窗口查询面上。

黑石目前管理规模809亿美元，其中70%投资于写字楼、酒店等领域。目前黑石已经进入成熟稳定期，管理费率高达 .8%，拥有非常好的现金流。

第三层次：有底蕴的改造经营，基汇资本依托文化的另类模式基汇是房地产基金行业中的新星，并无特殊的商业和盈利模式，而是在于其有独特的韵味，将纯粹的管理运作和资本运作融入到文化元素中，以其经典的好莱坞罗斯福酒店的改造为标杆，同时，三里屯的太古里项目、盈科中心项目，均显示了其有别于传统房地产+金融的特色。

基汇资本的管理规模超过67亿美元，而发展期仅10年，显示出极强的扩张速度。

国内已经有雏形，各自领域均有代表，但均处第一层次国内的典型房地产基金包括稳盛投资、高和资本、万通投资，分属住宅、商业、工业的龙头之一。目前，这 个公司均以项目制为入手，部分为债权投资，部分为股权。