从来没有不破的房产泡沫.DG

在15号线奥林匹克公园站举行了轨道交通施工现场标准化宣传贯彻启动仪式如果找个城市来代表中国最近三十年在国际上崛起的速度，鄂尔多斯无疑是热门候选之一。这个依靠“羊、煤、土、气”的城市快速崛起，人均GDP更是位于全国前列，甚至超过了香港。

然而，鄂尔多斯在代表中国的发展速度的同时，也从一个城市的范围放大了中国经济的泡沫给我们看。据报道，鄂尔多斯人均拥有 至4套房，而且按照目前的建设速度，再过两年市场上的商品房总套数将使人均住房拥有量达到10套以上。其中鄂尔多斯政府力推项目、花费60亿元巨资打造的康巴什新区成为鄂尔多斯房产泡沫的最佳标本。这里高楼鳞次栉比，成片的住宅区却人烟稀少，被部分媒体冠以“鬼城”之名。

但是，我们放眼神州大地，又有哪个城市不是在热火朝天的盖大楼?哪个城市不是在四面八方修住宅围城?哪个城市不是售房小广告乱飞呢?鄂尔多斯只是由于人口密度较低，从而诞生了一个夸张的对比数字，引得我们唏嘘而已，但实际上鄂尔多斯的房地产开发速度在国内未必有多快。同时其人均 至4套房的比例也并不吓人，我们可以看一下全国的数据：

援引学者陈定建在2010年一份文章中提到的数据，根据国家统计局的数据显示，2006年城市人均住宅建筑面积约为27.1平方米，而当年的城市人口约为5.77亿人，由此可以推算2006年城市住宅的总建筑面积约为156. 7亿平方米。2007年和2008年两年累计的住房销售数据分别为7.62亿平方米和6.21亿平方米，2010年累计销售4.94亿平方米。因此，2010年城市住宅的总建筑面积约为175.14亿平方米。

不过笔者认为这份数据过于温和，考虑到在前几年积压的房地产项目纷纷有井喷之势，并且未来六千万套保障房要投入使用的情况下，我们参考过去五年平均增长量，粗略估计在今后五年我们城市住宅总建筑面积中商品房约会增加40亿平方米，保障房按均套65平米会则也会增加40亿平方米左右。两者相加大抵已经达到了现在国内住宅建筑总面积的一半，这是很恐怖的数字。

我们可以拿未来5年城镇人口数量达到7亿这样一个并不保守的数据来分析，届时我们按人均需要住宅面积 0平米测算，全国城镇需要住房面积约为210亿平方米，而当时实际我们住房面积差不多为255亿平方米，会富余出来约45亿平方米，也就是足足多出来5000万套90平米的住房，可多容纳1.5亿人口。

所以笔者认为房地产业界的神话该消停了，对比日本、香港、泰国等地曾经的房地产繁荣，我们要明白，从来没有不破的房产泡沫。而笔者认为我们的房产泡沫破裂时间最有可能的就是在五年后，其主要原因有三：一、如上文所说，五年后我们的住房供应将彻底压过需求，从价值规律上来看已达到崩盘条件;二、由于夹心层和中产阶级已经被房价所抛离，加之五年后国内贫困户的住房问题将基本被保障房所覆盖，房产市场将失去最主要的人群;三、美国经济的复苏和重振大约也需要三年的时间，届时制造业的重新繁荣将会抽离出大批房地产投资资金;四、不患寡而患不均，部分人群手中实际持房量远远大于个人需要，其空置造成的政府及开发商对市场供求形势的错误判断将会在这部分房产缓慢投入租赁和出售后引发瞬间饱和。

所以，对于国内认为房价长期坚挺、不涨不跌的主流看法而言，笔者认为价值规律从来没有失去过它的作用，房产泡沫也从来没有不破的时候。鄂尔多斯是我们国内房产开发热的一个夸张案例，也是一个很好的警示。悬崖前的风景固然美好，地势平坦，掉下去的人可无心再欣赏这虚假的繁荣，相信鄂尔多斯跳楼的开发商最明白这个道理。

王亚煌 中国经营专栏作者