广筹资慎拿地首开开启过冬模式.蹭飞

分两次下拨月9日，（600 ）公告称，为满足公司项目建设资金需求，公司拟向平安有限公司和建信信托有限公司分别申请总额不超过20亿元和5亿元的信托。 从去年 月25日至今，首开股份拟通过信托、、发行票据等多种方式融资接近175亿元，而公司去年的销售额大约在120亿。至去年9月底，首开净负债率达到146％，财务压力持续加大。 月1 日，首开证券事务部一位负责人对本报表示，175亿是意向筹资额，实际到位的资金可能没有那么多。今年首开的主要经营思路是保现金、保安全，坚守过冬准则，拿地将比2011年更加谨慎。 融资饥渴 从财报来看，首开的资金状况逐步趋紧。房地产行业分析师高建表示，2011年初，首开股份账面有货币资金105.2亿元，6月底，这一变成了78亿元，截至9月底，首开股份的账面货币资金下降至57亿元左右。东方证券报告指出， 截至2011年上半年，首开股份公司净负债率高达117％，现金对短期付息债的覆盖率71％，偿债压力较大。 三季报显示，首开的经营活动现金流量净额仅为-66.98亿元，2010年同期为- 9.4亿元。截至三季度末公司的资产负债率为78.79％，是金融危机以来的最高水平。但剔除预收账款，公司真实资产负债率有所下降。 首开2011年6月曾公告，在银行间市场发行不超过4 亿元的中期票据。2011年8月，又计划发行不超过50亿元的非公开定向债务融资工具，用于保障性住房项目建设。今年1月 1日，首开集团将其持有首开股份的2.98亿股，质押给北京国有资本经营中心，获得10亿元委托贷款，这是大股东首次借道股权质押为首开股份融资。 首开管理层认为，高杠杆化扩张存在一定的风险，但用净负债率指标衡量一家公司的财务状况有局限性，要看所投的项目的位置和质量。 分析师沈爱卿在接受本报采访时表示，在当下的市场环境中，各家企业都在积极融资，能够拿到资金的企业无论从生存还是发展的角度都是一件好事情。中投证券分析师李少明评价说，首开资金状况偏紧，但正在改善。50亿元私募债已完成发行，45亿元到期信托已顺利偿付。据本报了解，首开的信托融资规模仍为60亿左右。 去杠杆化生存 首开股份董事长刘希模在2012年公司总结大会上称，今年将会在稳中求进，全年“稳”字当头。 2011年底，在土地市场十分低迷之际，首开股份斥资超过12亿元，在苏州、沈阳、北京各拿下一宗地块，被外界解读为逆市扩张的信号。 前述首开有关负责人解释，在沈阳、北京所在地块，公司就有一些投资，如果不拿地会造成一些不必要的损失；而苏州地块亦和当地政府有合作关系，地价相对较低。北京分钟寺地块是50亿私募债的载体。 中投证券认为，发行私募债对首开的意义并不止于保障房。保障房项目的销售回款相对支配自由，因此首开整体业务现金流改善明显有力支撑首开抄底市场的能力。据透露，首开将在不违规的前提下，积极申请将私募债用于其它保障房建设中。 国泰君安指出，首开股份曾是京内最大地主，未结面积达454万平米。大股东首开集团通过2008年的定向增发向上市公司注入了大量的优质土地储备。其中尤其是位于朝阳区和丰台区的如首开铂郡、国风上观等部分项目，由于历史原因，这些地块拿地成本极低，结算毛利超过55％。 2008年首开整体上市完成后，明显加快了京外拿地步伐。除了北京，在苏州、扬州、沈阳、廊坊等全国12个城市有项目分布。近 年公司京外拿地金额占比达57％，面积占比达78％。 一位不愿透露姓名的分析师向本报表示，首开股份负债率攀升是其过快扩张带来的。首开整体上市之后，由区域性公司向全国性公司转变，拿地动作比较积极。管理层也解释称，由于北京地价太高，首开作为国企不愿争当地王；对管理层的激励措施，也使得公司更有动力拓展全国市场。 事物的两面性在于，全国化虽然使得首开的项目不再过分集中于北京市场，有助于分散经营风险，但从去年的销售业绩来看，首开在北京区域内的销售去化率仍高于区域外。据透露，首开在京内的销售去化率达到60％，京外的销售去化率只有40％。 据本报了解，首开将2012年的新开工量下调了15％-20％，预计今年新开工面积在200万-210万平米左右，全年的可售货量约200亿。