李铁城市公共服务差异决定房价走向.鼓励

“对于此轮房价上涨的原因，我认为一是城市公共服务水平差别较大，二是收入分配差距过大。”近日，国家发改委中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁在接受本报专访时表示。在目前众说纷纭的专家观点中，李铁此说法让人耳目一新。

房价上涨两大原因

K'NAAN (索马里)中国房地产报：对于此轮房价上涨的原因，到目前为止专家各有看法，能谈谈你的观点吗？

李铁：我认为，有两方面是目前分析中较少谈及的，一是城市公共服务水平差别较大，二是收入分配差距过大。我们注意到，此轮房价上涨的鲜明特点是空间结构性上涨，主要表现在一线公共服务水平非常好的城市和少数资源型城市房价上涨速度过快。为何三四线小城市房价上涨没有那么快，主要是公共服务水平与一线大城市差距较大，这种差距导致了公共服务水平好的城市空间资源相对稀缺，而稀缺性导致房价上涨，这也符合市场经济发展规律。

中国房地产报：你所谈的公共服务水平差别主要体现在哪些方面？造成差别的原因是什么？

李铁：公共服务差别当然包括医疗、卫生、教育、基础设施等的地区差别，更重要的是，一线城市因拥有非常好的公共服务资源，会吸引大量人口聚集，因此寻租机会和就业机会也远高于其他城市。

形成这种公共服务水平差别的主要原因是我国的等级化城市体系，就是说城市的行政等级有非常大的差别，而行政等级的差别决定了调动行政资源和社会资源的能力有差别，这便形成“金字塔”型的行政结构，而城市能调动的行政资源则是“倒金字塔”型。也就是说，行政等级越高，则越可以通过行政手段获得更多的行政和社会资源。也就因此造成高等级城市资源供给的稀缺性，致使土地资源非常有限。

中国房地产报：你所谈的房价上涨的另外一个因素是收入分配差距过大，对此该如何理解？

李铁：我国收入分配差距非常明显，假设高收入人口占总人口10%，则有1. 亿的高收入人口，假设高收入人口占5%，我们仍有6500万的高收入人口。他们的住房，首先会放在家乡所在地，另外则会选择北京、上海或者著名旅游景区这类高服务水平的城市。有了收入分配差距，就使得有一批人有足够的能力购买更多。那么，当所有人都愿意购买高公共服务水平的城市住房时，就会造成供给和需求的差距，便会出现短缺，因为短缺，又会造成投资需求在这些城市的稳步上涨，住房价格也会随之上涨。

中国房地产报：目前，限购、限贷的宏观调控政策似乎对房价下降的作用并不明显，你认为最主要的问题出在哪里？

李铁：当前宏观调控政策作用不明显的原因：一是近几年，随着房价上涨，大的房地产商都得到了暴利，使得房地产商自有资金有能力维持目前的生存和销售。因此，我们目前看到的只是成交量下降，而对房价下降的作用甚微。二是高等级公共服务水平城市住房的稀缺性问题仍未解决。三是保障性住房从开建到建成销售还存在时间差问题，目前大规模保障房建设还没有影响到现有住房供应结构。四是我们还未解决城市公共服务水平均等化问题。五是地方政府是否主动支持房地产调控政策。毕竟地方政府财政收入主要还是依赖土地出让金收入，这使得地方政府在执行房地产调控政策上打了折扣。但要说明的是，我认为，土地财政并非此轮房价上涨的主要原因。