瑞房分拆减压生存

“按港交所的审核程序，约2～ 个月会有进一步消息。至于最终分拆上市的时机，我们会结合市场情况来考虑。”5月 0日，瑞安房地产董事总经理兼行政总裁李进港在接受本报采访时表示。 5月28日晚间，瑞安房地产有限公司（瑞安房地产，）公告称，旗下的中国新天地有限公司（下称“新天地”）已向香港联交所提交上市申请，联交所已确认可进行建议分拆。 李进港认为，分拆可以最大化地体现公司地产的价值，同时也可增加新的融资途径。分析人士认为，分拆还可以减轻瑞安房地产的债务压力。 分拆计划落地 瑞安房地产分拆内地商业地产的计划，终于迈出了实质性的步伐。 早在2010年年初，瑞安房地产主席罗康瑞就曾表示，计划将内地的收租物业业务独立分拆上市。 在2011年5月19日的股东大会上，罗康瑞亦再次表示，瑞安房地产正在积极研究分拆内地收租物业业务上市，并透露瑞安房地产已初步与投资接触，商讨分拆上市事宜。 今年2月，瑞安房地产董事总经理兼财务总裁尹焰强曾回应传言：“分拆一事只是在研究阶段，还没做出决定。” 在酝酿了两年多之后，瑞安房地产终于将分拆新天地事宜落实到实操阶段。据了解，新天地被定位为瑞安集团首要的商业地产公司，业务主要聚集在中国城市繁华地段，新天地的业务范围包括、设计、租赁、营销、提升及重建高端零售，产品包括办公楼、娱乐及酒店物业等。瑞安房地产近年来在重庆、武汉不断复制新天地系列产品。 瑞安房地产表示，新天地将来可在有需要时去资本市场进一步筹集资金。同时，瑞安房地产将可通过在全球发售中出售部分现有中国新天地股份及售予新天地位于中国多个城市的若干商业物业，为其业务扩展筹集资金。 据了解，瑞安房地产目前拥有1100万平方米土地储备，其中600万平方米为商业用地。该公司去年年报显示，其持有的已落成投资物业总建筑面积增长16％至50.9万平方米，账面值达179.81亿元；产生的租金及相关收入达8.49亿元。李进港预计，今年商业地产方面的收入可达10亿元。 对于未来新天地将承载哪些瑞安房地产分拆出来的商业地产资产的问题，李进港称这要具体看未来资产注入时的资产发展状况，目前还不方便透露该信息。 在李进港看来，打包商业地产上市能给投资者带来更多的投资选择。“同时，分拆可以让公司的业务更清晰。” 增加融资平台 “我认为分拆最主要的目的是融资，以及偿还债务并减轻瑞安房地产的压力。”正略钧策管理咨询顾问董莹对此表示，她认为新天地“以商养住的商业模式对其资金链是个严峻的考验”。 瑞安房地产表示，此次分拆让新天地可透过全球发售筹集资金，部分所得资金预期将为新天地提供收购及投资商业物业的资金，以提升及扩大其物业组合；另一部分所得资金预期将用于结清新天地与集团之间的若干公司间债项结余。 资料显示，瑞安房地产今年到期的债务为7. 1亿。瑞安房地产在此前解释发行票据所得款项的用途时也提到了“偿还现有债务”。在董莹看来，瑞安房地产的融资举动一直很活跃，其用出售项目股权及发行等方式筹集资金。 “分拆新天地意味着瑞安房地产多了一个融资渠道，眼下内地住宅市场遭遇调控，其希望通过商业地产汇集资本。”曾在10多年前担任过上海新天地顾问的盛富资本国际有限公司董事总经理黄立冲分析。 “商业地产项目大量占用资金，我们一直在积极拓宽融资渠道。”李进港表示，公司年初发行了一笔4亿美元的 年期债券，另外公司也有一些合作伙伴，“也是一个融资途径，可以筹到新的资金为新天地发展所用。” 敦沛金融发布报告认为，分拆对瑞安房地产估值正面，将减轻其财务负担，为商业物业的未来发展提供新的融资途径。 实际上，分拆上市是罗康瑞惯用的财技之一。 瑞安集团在2006年之前仅有一家上市公司——瑞安建业，其主要从事房地产、建筑和水泥生产，业务遍及香港、澳门和中国内地。随后，瑞安建业在上海的首个旧改项目——上海新天地获得成功，罗康瑞随即成立了“天地”系列进行全国复制。2006年，藉由“天地模式”的品牌效应，罗康瑞成立了瑞安房地产，并将其从瑞安建业中分拆出来独立上市。当年因分拆上市，使瑞安建业在2006年多赚了91％。 “此次瑞安房地产的分拆与此前瑞安建业的分拆有相似之处，都是为了更好地细分业务，同时争取更好的融资机会。”董莹说。 同业竞争忧虑 在解释分拆对瑞安房地产的影响时，李进港表示，分拆后，瑞安房地产仍为新天地控股股东，因此新天地的业务扩展将可令公司受惠。 但部分业内人士对此有所顾虑，担心新天地分拆上市后，与瑞安房地产原有的地产业务形成同业竞争，因为在新天地之外，瑞安房地产也拥有商业地产资产。 对此，李进港回应称，未来 个上市公司分工明确，不会出现这种情况。今后，瑞安房地产将主要从事大项目运作，整体规划，业务以开发为主。未来瑞安房地产的收入将主要来自于出售住宅物业所获收益，商业部分全部由新天地来做。 李进港表示，瑞安房地产现持有600多万平方米的商业面积，今后也有可能继续买入商业地块或项目。“将来瑞安房地产将做这些商业项目的开发，而新天地则负责经营管理。” “在一个项目上，纯粹地去拆分商业物业和住宅是有难度的。”董莹说。