孙河江湖无恩仇

孙河江湖无恩仇

有人的地方就有江湖，有江湖的地方自有恩仇。

很多朋友在酒桌上，还没喝多的时候就喜欢和攸克君说这句话。好像江湖一般只存在于半醉半醒之间，至于恩仇，恐怕就是全醉之后的幻境了。

若论房地产市场的恩仇，恐怕惟有土地竞买的时候才能见到一二，即便如此，这样的场景，在近两年也难再见到了。直到5月底，恒基多年以后重新在北京土地市场出手拿地时，这类熟习的场面方才回到人们的视野：经过20多轮的出价，恒基拿下这块土地的价格，总地价30亿+，楼面价近7万。

这块土地，位于北京朝阳区的孙河板块，业内简称，“孙河明珠”。

江湖儿女日见少。这样的场面，在北京已经多年不见了。北京的项目操盘手们是时常有各种聚会和饭局的，在这种饭局上，“孙河”是一个关键词。即使门派再有不同，提到孙河，都会有共识，“孙河有地，拿了最好”，如果再遇上“不限价”，就更要拼死拿下。

孙河明珠，地处孙河，又不限价，引发多轮竞价终究成交，绝不意外。看完了热烈还需要看些门道，孙河明珠的多轮竞价成交以后，应当如何理解？扼要而言，为什么这一切都会发生在孙河。

从标准意义上而言，孙河并不是一个标准的地理区域或行政区划，而是一个从房地产市场中衍生出来的“版块”。既然能成为版块，一般而言有两个标准，一是供应量集中，二是供应量持续。在这两个标准的基础上，最好还有一点，就是能相互借力、互相帮衬，共同提升版块的总量价值，实现多家共赢。

20多年的北京楼市江湖，前10几年大都保持着这样的逻辑，而随着近年来“生死存亡”时刻的到来，这样的逻辑在大部分北京楼市的区域版块里都早已消失不见，活下去都是问题，还有谁在意江湖道义。于是，便有江湖儿女慨叹世风日下。不过，孙河却是个例外。

孙河楼市有江湖，但仿佛没有太多恩怨。

孙河楼市的江湖儿女大都系出名门，既有保利、首创、龙湖这样的老牌开发商，又少不了泰禾等这样的“新贵”，如今又加上了香港大佬背景的恒基。品牌开发商的集中进驻，明显可以加快整个区域建设的进度，孙河被很多人感叹“一天一个样”，其实就是这么来的。

北京楼市开发商对孙河地区的价值认知，实际上也是渐进式的。孙河板块最初被认识到的价值，仅仅是技术层面的——由于孙河地区是一个先实行整体规划，再分步骤开发的区域，简单而言，孙河首先是一张白纸，然后画好了草图，一步一步去实现，要知道，这样的开发条件，在北京这样的特大型城市，绝对是可遇不可求的。

更宝贵的是，孙河板块从总体规划的初衷，低密度就是一个重要的出发点。由此一来，一个接一个的低密度项目的进驻，加上品牌开发商的实力和开发水平，使得孙河板块很快成为了一个北京楼市的低密度集中板块。在当下的北京楼市，如此的区域纯净度，更是极其稀缺的所以在此仅针对站和自媒体来发表见解；而鉴于啊车的站内容与公号的实质内容非常相似。

稀缺不稀缺，理论模型是一方面，仍然需要市场表现来反馈验证。尽人皆知2018年由于各种缘由叠加，几近对大部分开发商而言，都是艰难的一年。不过，这一年里，业内共知的几次“开盘售罄”的案例，很大一部分都是地处孙河的项目。因此，足见一个道理，孙河的价值，在弱势市场的时候，经过了市场的检验。

这也就是说，从供给端、需求端两端而言单笔的充值数额达到条件便可在精彩活动页面领取奖励内容。多次充值可以多次获得。累计充值达到1000金币，孙河都是如今北京市场上最“保险”的板块，对于开发商而言，孙河弱势的时候，仍然可以得到市场认可，进而可保销售进度；对于购房者而言，这里又是低密度在北京“最纯净”的区域，可保未来生活品质。

正是在这样的背景下，孙河迎来了“孙河明珠”。而这时，又一个变量因素出现了，7万的楼面价格出现之后，同板块现有项目的价值，恐怕就又会被强化出来。

这其中，有两个在售项目表现得非常典型，分别是禧瑞春秋、天瑞宸章。

天瑞宸章项目容积率1.1，是当前北京少有的低密度住宅项目。该项目叠拼产品设计的空间尺度十分具有特点，户型面积在300~400平方米，不唯一最大32米的楼间距，同时，项目的面宽基本在8.2米，整层面积在90平方米左右，层高更是能够达到3.3~3.6米，以空间尺度确保了用户的生活品质。

天瑞宸章

这样的产品，还是在孙河，总价区间1600万左右，如若不是现今北京楼市的特殊市场与政策环境，不会出现。但是，即便是在北京限竞房井喷的这两年，孙河也仅出现了四块限竞房地块，其中两个项目已售罄；区域里最后两块住宅地块中，刚刚拍出的恒基地块是纯商品房，另外一块也是非限竞地块。

由此可见，天瑞宸章和禧瑞春秋两个项目的稀缺性。

而禧瑞春秋则是采取了首创、远洋两大开发商的高端产品系——禧瑞系和年龄系。该项目整体容积率1.1，合院产品的容积率只有0.7，合院产品面宽最大更是高达12米。

禧瑞春秋

而在价格因素方面，天瑞宸章叠拼的总价在1500万~1700万之间，禧瑞春秋的合院产品总价万。这样的产品与价格，即使在限竞房井喷的今天，价值也是极端诱人的。

攸克君很早之间就说过，孙河就像弱周期北京楼市中的诺亚方舟，在孙河拿地就像一张船票。上了船的人，都没有恩仇。

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