统计局调查能揭开房地产成本之谜

据中国产经报道，一面是公众对房地产成本公开的强烈呼声，一面是房地产开发商对“暴利之说”的委屈辩解。对于房地产成本和利润的算法和说法，始终莫衷一是，没有政府部门通过权威部门调查发布的官方数据。房地产成本之谜，成为纠结在公众和房地产商之间一块挥之不去的阴霾。

近期国家统计局将对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查。调查内容包括房地产开发企业基本情况、项目个数、财务状况以及房地产项目开发费用构成情况，全面了解房地产企业和房地产市场运行情况。

根据媒体报道，在房地产项目开发费用构成中，国家统计局要求在此次调查中摸清项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费、项目总建筑面积和项目销售总收入。

中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受《中国产经》采访时表示，此次专项调查为宏观调控政策提供了一个基本的数据参考，有助于房地产市场的调整。

“从国家层面上，公布房地产业开发成本能够为社会提供更权威的参考，透明的成本价格，让购房者能够做出自我判断。”北京理工大学房地产研究室主任周毕文对本报表示。

早在2005年，福州物价部门曾尝试该市市区商品房社会平均成本测算，开发商的利润平均约为50％，最高的为90％，最低为20％，其中地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20％、25％和14％左右，而管理费用利润则占房价41％左右。公布之后，房地产商辩称，房地产真实成本实际税收之外各项政府行政事业收费较大。

围绕是否公布房地产成本引发的争论始终未曾停息。事实上，有的地方也曾公布过房价成本清单，但是受到了开发商的“炮轰”，甚至被某些开发商比喻为“公开房地产成本就等于公布老婆的内衣尺码”。

万通地产董事局主席冯仑认为，地产企业的平均资产收益率达不到5％。北京市华远房地产股份有限公司董事长任志强甚至说，过去几年地产业的平均润率大概只有8％。

牛凤瑞对此次统计局调查数据的真实性、准确性也表示了担心。他说：“开发商对成本是最为了解的，开发商处于自身利益，对于此次调查，开发商是否会给予尊重和配合？统计部门不能单靠开发商的自觉性去履行社会。”

深圳市社科院城市营运中心主任高海燕对媒体表示，地方政府也应该主动公开财政收入、土地出让收入、房地产税费等内容，这样才能回应开发商和购房者的关切，才有可能真正揭开房价的成本构成，促使房产企业积极履行社会。

同时，牛凤瑞表示，寄希望通过房地产开发的成本调查，给房地产确定一个合理的价格，实际上是一个幻想。因为每一个开发商的开发成本是不一样的，每一个楼盘的成本也有很大差异。即使同一个楼盘，每一套房子的建设成本相同，但是楼层、户型、朝向都会导致销售价格不同。因此，这个合理的价格如何确定？真实的价格是市场形成的价格，但是市场形成的价格未必是消费者可以接受的价格。

“影响房价的因素不仅仅是房价构成，还有供需关系。即使公布了房价成本，对降低房价也不会有直接影响。此次调查，只是让房价更加透明。房地产业还需要其他宏观政策来调整，比如取消土地流转双轨制。”周毕文表示。（ 魏珍妮）