楼市新政波澜不惊刚性需求难以释放.蹭飞

距10月22日房地产中央“救市”政策组合拳出台已经一周，全国各主要城市房地产交易量未见明显上涨，北京、上海等城市房屋交易量继续维持22日以前冷淡的交易局面。

全国房地产市场萎靡的状态是否会随着中央“救市”政策渐次出台而有所改变？

北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为，已经出台的中央对楼市的“救市”政策中，将刺激90平方米以下自住型需求作为政策着力点；但是目前的房价下，实际上没有刚性需求，如要依靠政策刺激房地产市场消费量，则需要出台刺激投资性需求的政策，否则应该谨慎动用调控政策，让市场自行调节。

刚性需求难以释放

日前，借房地产业内“2008年蓝筹地产峰会暨企业年度评选颁奖盛典”召开的机会，陈淮、范小冲等十几位房地产企业和专家就楼市走向等问题展开了激烈辩论。

是否应该继续出台刺激投资需求的政策，成为争辩的焦点。除了部分企业和专家坚信中国房地产市场“活得很好，会自己恢复”外，范小冲、陈淮等均表示悲观。

SOHO中国总裁潘石屹24日表示，中央“救市”组合拳是针对需求，但是目前市场需求量的释放，还需要更多政策。

王宏新认为，10月22日出台的系列楼市救市政策折算下来，相当于每平方米房屋减少了10元，还不如开发商直接打折的力度。以此刺激90平方米以下自住型需求来激活需求市场，很难实现。而对于工薪阶层的“刚性需求”来说，目前房价仍太高，需求不会释放。

住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示，楼市新政策并非“救市”，因为政策只对90平方米以下房屋购买有所松动，目的是引导脱困型需求的。

北京润丰房地产公司总经理王宇在珺峰大悦城项目研讨会上表示，还应该看到，当前的市场交易量萎靡也是分产品结构的，更多体现在普通住宅产品上，商业地产并未受明显波及。

投资需求是否该释放

王宏新等专家分析说，房价下降会首先引发投资需求释放，而政府调控就要面临一个悖论：如果要刺激房屋消费量，就要首先启动投资需求，但是启动投资需求就会导致房价居高不下。

阳光100置业常务副总裁范小冲表示，当前的房地产市场情况与年的非理性上涨密不可分，当前的高地价、高房价是2007年资本力量炒作、推高的结果，如果要释放交易量，仍旧是要降房价。

一位杭州的开发商对范小冲的说法表示认可，他告诉，“市场对地方政府的‘救市’没什么反应，大家都在想办法赔钱卖掉一两个项目，保整个公司的资金链”。

既然刚性需求救不了市，那么房地产市场要想恢复交易量，似乎只有求助于投资性需求。但是，过度的投资需求释放正是2006年-2007年国内房价暴涨的根本原因，而这次楼市新政出台，中央已经明确将加大保障房建设作为拉大投资的手段，表态不救房价。

王宏新表示，政府应该加大廉租房建设规模，但是这又是地方政府没有积极性也缺乏财力做的事情，地方政府宁愿多建限价房，以减少财政负担。最为重要的是，如果保障房大规模入市带来了商品房价格进一步下跌，则商品房消费会更加低迷。

王宏新形容当前的房市是得了“综合症”，无论政府如何调控，总要面对一些互相矛盾的调控目标。例如，政府要保房地产市场交易量，就需要刺激商品房消费，而刺激商品房消费的手段就是保房价不下跌，或者放任市场房价大幅度下跌，但是政府目前的想法是“防止房价大起大落”。

对于业界关于政府会否放开“二套房贷”政策的猜想，陈淮表示，随着另一个经济增长不确定性因素：通货紧缩的到来，企业和个人都需要更关注自身资产负债问题，以防出现美国次级贷中的资产价值和信用评级“腰斩”的现象，届时会引发一连串的问题。

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