幸福快乐地产政策宽松效果将逐渐显现荐9股依依不舍

地产：政策宽松效果将逐渐显现 荐9股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

■事项：南京市人民政府发出《市政府关于保持我市房地产市场健康发展的通知》，明确提出，为充分发挥市场在资源配臵中的决定性作用，促进房地产市场平稳健康发展，在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。至此，目前仅一线城市（北上广深）和珠海、三亚6个城市仍未退出限购。

■二线城市近乎全面取消限购，目前的刺激效果有限：（1）今年以来南京库存压力快速上升。截止至上周末，南京商品住宅可售套数5.16万套，同比增58%，该增幅远高于我们统计”麦克海尔说的二线城市均值28%。南京市目前去化周期12.2个月，较年初的4个月大幅上升。取消限购符合预期。（2）除珠海、三亚外，二线城市已全面取消限购。自从6月27日呼和浩特市率先放开限购以来，越来越多二线城市出台地产调整政策，取消限购已成为共识。预计珠海和三亚也将在近期取消限购，但我们认为短每年可发电150亿千瓦时期内一线城市可能对限购政策进行微调，全面取消限购的可能性较小。（1）各地放松限购后对楼市的影响有限。从商品住宅成交情况来看，二线城市放松限购对当地楼市的影响并不大。8月全国商品房销售面积同比-1 .4%，环比+5.6%，我们统计的20个二线城市8月成交面积同比-12.9%，环比+6.2%，并且9月前 周各地住宅成交也未出现明显上升。

■限贷放松政策在各地扩展，预计未来效果将逐渐显现：继武汉取消限购政策后，本周湖北省住房和城乡建设厅出台《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，明确首套房贷款利率下限最低可至基准利率的7折。

限贷政策放松也正在全国扩张，我们认为按揭贷款趋紧是本轮地产调整的主要原因之一，单独放开限购释放的刚需有限，但叠加房贷政策的宽松，我们认为将实现1+1>2的政策效果，大幅提升购买力、改变市场预期等方面创造需求并影响需求提前释放。

虽然银行出于收益与成本考虑，银行在限贷放松的执行层面并不会一蹴而就。但目前房贷宽松的的政策环境已经具备，国务院已经将降低社会融资成本作为下一阶段工作的重点，社会融资成本的降低将使得银行更有动力来执行房贷放松政策。上周四央行下调14正回购中标利率20bp，并对五大行进行了5000亿元SLF，货币政策短期宽松常态化。

■维持地产行业“领先大市-A”投资评级：我们认为随着各地限购政策的取消、限贷政策调整以及近期监管层放开房地产企业发行中票的限制，未来房地产行业的需求和供给端的各种限制均将陆续放开。地产股投资将逐渐从政策向基本面转变，宽松政策的效果将逐渐显现，未来成交量的回升是大概率事件。继续看好地产股，行业布局三条线——龙头、转型、主题。

龙头推荐保利、万科、招地；转型推荐广宇集团、华业地产、中天城投；京津冀主题推荐华夏幸福、宝硕股份；国企改革推荐金隅股份。

■风险提示：各地信贷放宽政策被叫停，房地产销售面积降幅超预期