行业地产宅地成交溢价率下降土地市场持续调整

地产：宅地成交溢价率下降 土地市场持续调整 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心观点：

稿源：中国青年全国土地市场成交量进一步下降2014年月， 00城市土地成交建筑面积合计8.88亿平米（累计同比-15%），土地出让金合计约1181 亿元（累计同比+2%），增速继续放缓；住宅用地成交建筑面积合计4. 2亿平米（累计同比-1 %），住宅用地出让金合计约8091亿元（累计同比+8%），单月来看，2014年6月， 00城市住宅用地推出规划建筑面积8918万平米，成交规划建筑面积6 61万平米，成交土地出让金1108亿元，楼面均价1741元/平米，平均溢价率约5%，较5月下降约4个百分点。虽然我们跟踪的住宅用地推出/成交比略有改善，但是成交溢价率创近两年新低仍反映了景气度的下滑。

城市土地概览（2014年6月）一线城市：供需双降，溢价率下滑明显：一线四大城市合计推出地块建面2 1万平米（环比- 2%，同比-77%），除住宅用地，整体供给同环比均有下降。成交建面1 8万平米（环比-61%，同比-81%），出让金5 亿元。总体来看，受到推地节奏、地块质量以及房企审慎投资的影响，土地市场热度持续下降的趋势开始向一线城市蔓延。

二线城市：供需环比上升，同比下降，分化趋势明显： 5个二线城市合计推出地块建面5715万平米（环比+2 %，同比-15%），这里的奶茶以奶茶粉为主成交建面4770万平米（环比+25%，同比-8%），出让金917亿元，平均溢价率5%。二线城市平均溢价率走低，多数宅地均以底价成交。重庆、西安、武汉等城市月住宅用地累计成交建面均超900万平米，而宁波、无锡、呼和浩特等城市则均低于200万平米，分化趋势十分明显。

三四线城市：土地市场持续低迷，宅地量升价跌：246个三四线城市合计推出地块建面11179万平米（环比-1 %，同比- %），成交建面8 81万平米（环比-16%，同比-42%），出让金615亿元，平均楼面价7 元/平米。住宅用地成交量升价跌，楼面价连续五个月在每平米千元水平震荡。

地产公司土地投资综述（2014年6月）我们统计的一线房企获取的土地总建面178万平米（一线/二线/三四线城市分别累计占比18%/49%/ %），环比降12%，地价款60亿元（一线/二线/三四线城市分别累计占比4 %/ 9%/18%），环比降5%。整体土地投资力度进一步减弱。我们统计的二线房企获取土地总建面61万平米，环比降58%，地价款9亿元，环比降28%。房企土地投资力度目前已接近2012年一季度低位，在市场不景气情况下，对土地市场各个房企也更添一份谨慎。

风险提示土地市场持续向下带来系统性风险。