从工业用地到别墅中粮地产长沙项目前世今生.鼓励

以“园区”的名义圈地，无论是科技园区、工业园区、大学园区，通常意味着面积较大，而且出让价格低廉，与“商品房”土地需要招拍挂，且往往价格高企截然不同。

在工业用地与商品房土地之间有着森严的壁垒，因此工业用地转化至商品房几无可能。然而如果地方政府护航，便宜的“工业用地”或可变身为寸土寸金的“商品房用地”。

位于湖南省望城县乡的一块千亩土地，从机械工程大佬以低廉价格获取之后，在5年间，辗转腾挪，在变身为“住宅用地”之后，最终转让于用于商品房开发。仅仅以2.5 亿元的代价，中粮地产获取116 亩土地，以 50元/平方米的楼面地价，建起了销售均价为1 000元/平方米的高档商品房。

图利工业地产

这幅千亩土地，位于长沙望城县黄金乡，最初拥有者是工程机械大鳄中联重科，自2002年以“工业园区”名义取得土地权之后，至2006年辗转变身为中粮地产用于商品房开发用地。

中联重科获取黄金乡土地颇费周折。2002年1月，中联重科以投资建设工业园区为名，在望城黄金乡雷锋大道西侧获得工业用地68.9041公顷。

此外，通过其关联企业中标实业，获得相邻工业用地10公顷。

根据《土地法》规定，其他土地超过70公顷的由国务院批准。显然，这幅千亩土地，由于被拆分为两块用地，而避开了“超过70公顷的由国务院批准”的限制。

在望城县国土局《2002年项目审批用地情况汇总》中可出看到，中联重科获取的68公顷工业园区，以及中标实业获取的10公顷土地，其中两幅土地总计占用耕地超过了25公顷。也就是说，实际上这幅黄金乡超过了70公顷的“黄金土地”，因为土地被一拆为二，“红灯”顺利变为了“绿灯”。

仅在一年之后，黄金乡雷锋大道西侧实现了性质变更。望城县国土局在一份文件中提及，200 年9月29日，湖南省政府已经批准中联重科和中标实业把工业用地变更为房地产开发用地，并且还注明项目建设进度为“已批已供未用”。按照相关政策，工业用地变更为住宅用地，应该重新缴纳土地出让金。然而，对于这一至为重要的变更，中联重科上市公司未有任何涉及此事项的公告。

几乎在同时，即200 年8月，中联重科收购了中标实业旗下资产。在2002年中联重科年报中有记载，中标实业为上市公司股东，为发起成立人之一。

只知道赚钱至此，经过两年的迂回运作，长沙望城县黄金乡78公顷土地终于合并。望城县国土局在一份汇总文件中提到，中联重科对68公顷土地承诺投资规模达到4 774万元，中标实业对10公顷土地承诺投资达6600万元。

中联重科在黄金乡圈得的千亩土地，在4年后觅得知音。2006年7月17日，中粮地产与中联重科签订《观音岩项目合作协议书》。中粮地产以77 0. 5万现金出资，中联重科以长沙市望城县黄金乡雷锋大道西侧总面积为7756 8平方米土地使用权的评估价值为180 7.48万元作为出资，成立观音岩项目公司，双方各占 0%、70%的股份。2006年11月，长沙观音谷房地产开发有限公司注册成立。

随后，2007年 月，中粮地产控股子公司长沙中粮地产开发有限公司，以17552.12万元收购了中联重科持有的长沙观音谷房地产开发有限公司68%股权。

至此，中粮地产在观音岩项目的持股比例为98%，属于绝对控股，中联重科的持股比例降为2%，不过双方在项目公司章程中约定，中联重科在此项目的收益权比例为15%，中粮地产为75%。也就是说，中联重科的收益权远远超过了其出资代价。

中国土地勘测规划院一位专家对此表示，县级政府没有那么多用地指标，1000亩的建设用地是很难一次性审批下来的。如果开发商能够一次性拿到土地证的话，除非省国土厅在全省范围内对用地指标进行了协调，进行了集中投放，否则只能化整为零。

显示，2010年，在国土资源部大幅度增加建设用地指标的情况下，望城县获批的建设用地面积也仅为57.6公顷。可见望城县土地指标并不宽裕。