北京出现楼市托管现象抄底资金暴炒开发商.鼓励

位于燕莎涉外区域的某高档项目因突然推出7.5折特价房而被市场广泛关注。在这个项目低价售楼的背后，是一家来自上海的某著名企业和它的托管资金来自上海的销售团队。楼盘托管已成为北京楼市中那些资金链接近断裂的中小项目寻求生存的一条重要出路。

今年年初，一家来自上海著名企业的楼盘托管资金开始进入北京楼市。

高档涉外公寓被“托管“了

“我们目前已经完成了进京后的第一个托管楼盘谈判，该项目位于燕莎涉外区域，相关协议全部签署完毕，6月中旬已经进入市场进行销售。”该公司负责人肖夏（化名）接受采访时这样表示，同时该公司目前正在洽谈的还有三个项目。而这些项目的一个共同特点就是缺钱。据其透露，燕莎项目谈判时间比较短，开发商能够接受其提出的楼盘托管商务模式。“开发商去年错过了销售时间，今年因银根紧缩缺钱。”他支付给该公寓项目超过1亿元的现金，开发商付出的代价是项目90％的股权。“销售完毕后，开发商需要回购其股权，回购金额则是最初投入给开发商的数量。”

据了解，该楼盘是一个已经全面封顶的高档涉外公寓，目前正在进行内部的装修工作。据销售资料介绍，该项目为精装修公寓，同时还将赠送电器及家具。此前，该项目销售均价高达28000元/平米，但销售并不理想。“资金的缺口就是项目工程收尾工作。”

6月中旬，该项目重新进入市场进行销售，不过此次销售均价则变成25800元/平米，5套特价房则只卖20800元/平米，同时销售团队也发生了变化，由来自上海的著名销售代理公司负责。“按照双方签订的托管协议，我们将项目所缺资金打入后，将对打进项目的资金去向进行监管。同时，我们还将负责所剩楼栋的销售工作，包括销售的重新定价。”肖夏这样表示。

“杀价”销售欲实现快速回款

愿意与中俄讨论建立稳定东北亚的东北亚安全框架按照肖夏的思路，以托管模式进入的资金需要定期投资回报，为了保证其投入的资金快速实现回报，通常采取快速销售来套现，而杀价则是实现快速套现的重要手段。换来这份杀价权力的，则是他们支付给开发商弥补现金亏空的1亿多元。与以往“收购”不同的是，在一系列的协议当中，还包括一份开发商平价回购股权的协议。“原来项目之所以销售不好，主要是价格制定得较为虚高，我们对开发商的投资成本进行核算后，重新制定了切实的销售价格，这个价格要比周边在售项目低20％左右。”肖夏告诉。

“虽然我们负责销售，但销售回款仍旧打入开发商的账户，最终的销售款扣除最初双方核定的开发商成本及合理利润后五五分成。然后，他原价把股权买回去，项目还是他的。”肖夏告诉，正是这样的制度设计，让开发商可以放弃“死扛”，而将项目交给自己“托管杀价”。

在托管协议中，对托管方的销售回款进度有要求，如果房价继续下降或者没有按期销售完毕，托管方也需要承担。

投资房子转为投资开发商

■ 调查

据了解，目前在京城楼市寻找投资机会的资金数量巨大，除了来自上海的该公司外，还有来自山西、江浙及福建的资金。“我们只在北京和上海两个城市进行这种商务模式的操作。”肖夏告诉，进京后他们已经和多个地产项目有过接触，比如东四环沿线某日本公司购买的一栋楼，以及位于东直门区域的某项目。“目前还有 个项目正在洽谈中。”他表示。

“这种模式只适合楼市销售惨淡的时候，选择的合作对象主要是资金缺口在1亿-2亿元的中小开发商。”肖夏告诉，现在楼市普遍不景气，受到宏观调控的制约，开发商项目资金链接近断裂，在这个时候出手，开发商一般可以接受托管条件。中原地产华北区域总经理李文杰则告诉，他是首次听到这种楼盘托管模式，“接受这种模式的开发商，应该是资金非常紧缺的项目，实属万不得已。”李文杰认为，这种行为可以看作是资金进入楼市抄底，不过不是购买房子投资，而是直接来“炒开发商，投资开发商。”

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