房价下跌冲抵优势限价房不再是开发商过冬棉.源泉

吴晓波

曾经在推出伊始吸引了众多开发商竞投的限价房项目，在楼市的冬天，由于降价楼盘的冲击也渐渐丧失优势。曾经积极参抢北京、广州限价房头啖汤的开发商，如今也变得“冷静”了。

近期，广州最低价的限价房龙光峰景华庭三期开售，但申请人数却以每期近40％的幅度递减，今年“五一”开盘时5000人热烈抢筹的情况已经不再。同时，《第一财经》从阳光家缘上看到，销售了近半年之后，该盘的旧货还有约200多套尚未售出。

而在北京，有部分参与限价房开发的开发商也透露，认筹情况并未如去年竞标项目时所设想的那么热烈。媒体也报道市民仍觉得限价房项目价格过高。而富力地产有关负责人在近日也公开表示，富力目前的两限房虽然即将推向市场，但可能会面临亏损的尴尬。

“其实当初参与两限房更多是基于慈善目的，但最终土地成本却达到2000多元/平方米的高价，为确保不赔钱，我们成本尽量控制在 200元/平方米，但奥运会前后资源成本价格上涨迅速，现在看来，原本设定的5％利润标准也很难实现，而且很可能面临亏损局面。”该负责人表示。

与北京银行这样一家志存高远的银行合作同时，富力2006年在广州竞投的限价房项目，目前尚未动工。富力称是由于政府交地时间较晚，因此要在完成土地手续后才动工建设。

另一方面，曾经开发了全国首个限价房项目广州保利西子湾的保利地产，其集团营销总监胡在新也对坦言：“第一个限价房的试水项目，我们没有按照经济适用房的常规操作，而是完全按照商品房标准去建设小区配套和配送装修，在这方面成本加大了很多，尽管地价和最终楼价之间存在一定空间，但最后算账发现只是一笔基本打平的买卖。”

他表示，北京的保利限价房也即将开售。尽管不同地段的限价房市场承接力不一样，但保利仍对旗下限价房的快速销售有一定信心。但无可否认，限价房这一类型的过渡产品销售已经受到比较大的考验，不会像当初设想的那么火爆。

“以后如果还有限价房项目竞标，我们会根据项目的投资回报测评和市场调研，来决定是否参与投标。”胡在新说，这也显示开发商对于限价房的热情已经从一边倒转向谋定后动的谨小慎微。

目前，北京部分限价地已经出现了流拍，10月上旬有部分限价地的出让方式从招标改为挂牌以适应市场变化。

“在宏观调控的情况下，楼价下行成为趋势。根据我们的调查，保利的第一个限价房项目开售时，申请人数与认购比例是4.5：1，但是到了龙光峰景华庭这个项目开售时，申请人数与认购比例只有2.6：1。而在周边低价楼盘的冲击下，这种比例还可能进一步下滑。”广州某大型开发商的有关负责人对表示。

不少参与了限价房开发的开发商都认为，限价房目前的售价参照对象捆定的是前年末甚至去年楼市高峰期的周边商品房价，在目前楼价下滑大环境下性价比优势越来越不明显，从认购人数的迅速递减可以明显看出这一趋势。

不少代理行的专家如合富辉煌首席分析师黎文江、中原地产广东项目部总经理黄韬等，也认为限价房只是政府调节楼价的过渡期产品，其实施细则有进一步梳理的空间。而广州市政府已经在今年9月明确表态，今年内不会再推出限价地块。

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