方正证券保障房拖累地产投资位置

方正证券：保障房拖累地产投资 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

主要观点：

预计2013年保障房新开工660万套，基本建成520万套，超过全年建设目标。预计年底在建保障房达1490万套，大量在建保障房意味着巨大的资金需求和资金缺口，财政支持和保障房开发贷款无法完全弥补缺口，保障房需要更多资金支持。前三季度保障房投资累计达8200亿元，同比下降14.6%，预计全年保障房投资约1.2万亿元，较2012年下降13.5%，对房地产投资形成显著拖累，是房地产投资总体低迷的主要原因。预计年，保障房投资趋于平稳，对房地产投资拖累减从市场发展战略上来讲弱，但依然无法形成对房地产投资的有效拉动；如果商品房和非住宅投资保持稳健，房地产投资维持在20%左右的可能性大。

说明：考虑表述的完整性和简洁性，正文中较少论及测算的具体细节，相关估算的前提假设和主要方法请参见附表。

一、未来三年保障房供给趋于平稳今年全年保障房新开工目标是630万套，截至9月底已开工620万套，预计全年新开工可达660万套，与前期预期基本一致；全年步骤1：创建完整备份基本建成目两人表现恩爱并合照标是470万套，截至9月底已完成410万套，预计全年可达520万套，略低于前期预测，保障房建设进度依然较慢。

我们在前期报告中假迟迟不去报到的人不在少数。设保障房建设周期跨度为三年，新开工项目在三年内分别基本建成25%、30%和45%，据此估计保障房建设进度。这种方法基本符合历史数据，但已不适应最新情况。截至9月底，在建保障房达1560万套，大量保障房受资金因素影响无法完工，使得根据三年建设周期估算完工数量不符合实际。考虑资金缺口因素，我们认为未来三年保障房完工数量可能趋于平稳，每年完工550万套左右，略低于我们前期预期的600万套。（详见表1、表2和表3）二、保障房建设资金缺口依然较大按照我们对全年新开工和基本建成数据量的估计，预计年底在建保障房达1490万套，全年平均在建达1420万套。大量在建保障房意味着巨大的资金需求，无论是从投资规模还是建设成本估算，今年资金缺口都很大，而资金缺口大很可能是保障房建设进度慢于预期的主要原因。预计今年保障性安居工程财政支出将达4200亿元，高于去年的3800亿元，是保障房建设资金的重要来源。截至9月，今年新增保障房开发贷款1150亿元，无法弥补全年资金缺口，保障房建设需要更多的资金支持。

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