2018别墅榜销冠景粼原著与黑马君山墅生存

2018别墅榜:销冠景粼原著与黑马君山墅

出品：万房研究

数据来源：天朗

2018年最后一周，北京别墅成交排名已无悬念。景粼原著以29.72亿成交额成为销冠。另一匹黑马，阳光城·君山墅完成了249套去化、并以10.25万的成交面积获得套数排名与面积排名双冠军。

截至目前（2018.12.25）今年别墅成交总量3401套，成交总金额455.37亿元，相比2107年成交套减少25.1%，成交金额减少14.1%。

新增供应量

从2014年至2017年别墅供应相对平稳。今年大量供应6738套，成交套数回归2015年的数值，供求比约1：2。

北京别墅（新房）总成交年走势图

宗地供应量走势图

2018年被称为“限竞房”元年，大量限竞别墅产品入市，成为供应主力。结合土地供应来看，2014年至2016年土地供应回落，别墅供应稳定。

2017年开始“限竞”土地+70/90+自持等政策，为保证货值最大化及利润，70/90以外土地绝大多数项目选择可提升计容单价的别墅业态。导致了2018年成了别墅大货年。

北京别墅（新房）供应排名

截至到2018年12月底

，新增供应区域显示，北部区域仍然是热点，南部特别是丰台区与往年相比，供应量大幅增加。

从环线来看，新项目集中聚集在五环至六环之外，特别值得关注的是二、三环之间迎来近10年来首次大量供应，供应310套。

从新增供应别墅各环线去化来看，内城别墅去化表现突出，特别是11月份开盘项目，中国玺与昆仑域认购去化超过95%。

内城别墅限价后的高性价比与区域价值，对高净值客户及投资客户都有着极大的吸引力。

本年新房别墅项目成交套数排名

备注：二环内别墅预定+签去化超过50%

新房别墅成交排名

本年新房别墅项目成交金额排名

本年新房别墅项目成交套数排名

重点项目个案：

截至2018年12月底，成交金额排名首位的是景粼原著，去化136套，成交金额29.56亿，属于高级改善豪宅。

黑马项目君山墅成交249套，成交金额20.73位列第二，成交套数TOP1，属于初级改善度假墅。

翡翠公园项目成交191套，成交金额17.66亿位列第三。

从成交套数排名中，我们发现翡翠公园与景粼原著是兼顾溢价与流量去化的标杆项目。

本年新房别墅项目区域排名

二手别墅

截至2018年第三季度，二手豪宅别墅成交311套，相比去年同期下降24.88%，与豪宅市场整体成交量下降幅度基本持平。

因产品定位及面向客群有较大差异化，二手别墅在别墅居住纯粹性上优于新房，新房别墅产品未对二手别墅市场带来冲击。从二手成交排名来看，北部与西部仍为主力板块。

热销项目特点梳理

1、 高密度别墅成为主流

从2012年限墅令后，新地供应别墅平均容积率≥1.0。市场主流供应从“低密度、高绿化率”的Townhouse转向了“高容积率、低密度形态”的院墅类别墅产品。

2018年入市别墅中，满足高容积率的叠拼别墅成为主流，而高热度的内城别墅也以叠拼为主。因此高容积率下叠拼、合院产品的创新成为热销关键。

2、高性价比成卖点

回顾2015年别墅项目成交排名，热销项目两级化，高量级豪宅与低总价入门别墅实现了年去化峰值。

进入2017年，地价、均价上涨，项目通过提升产品的品质，实现高性价来迎合客户，凭借高赠送率、院墅体验与精装升级的丽春湖院子与拾景园脱颖而出。

今年高性价比项目的热销，也反映了项目将竞争核心转移到综合性价比，比如业态升级溢价、高赠送率、景观园林升级以及品牌服务升级等各个综合方面。

3、 首置别墅客群年轻化，“小面积别墅”热卖

限竞房时代，别墅总价可控。越来越多的年轻化、入门级客群加入到首置别墅行列。这些以口之家为主的小家庭，对于有天有地的居住升级需求大于面积改善需求。

由此面积小，低总价的别墅分流了内城平层客户，拥有别墅体验的小户型别墅“Dream House ”受到别墅梦想客户追捧。

4、低总价别墅为成交市场主体，高量级产品销售稳定

新开盘项目中 ，总价在1800万以内总项目能实现流量去化，高量级改善别墅去化稳定。

5、 整盘别墅项目成高周转趋势

从2017年非限竞房别墅项目操盘来看，项目呈现高溢价兼顾流量去化的趋势，整盘去化周期变短，确保IRR经济指标。

2018年入市的限竞产品延续这样的操盘逻辑，其中内城或核心板块限价产品能实现快速去化，比如热点孙河板块瑞悦府及北京院子二期，凭借低总价在开盘即热销。

而今年供应别墅中限竞别墅占比较多，但是否有足够的购买力支持去化还值得观望。